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世联长沙北辰项目D3区营销策划报告165PPT

北辰don***
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资料大小:16063KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/2/10(发布于北京)

类型:金牌资料
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文本描述
长沙北辰项目D3区营销策划报告 谨呈:北辰股份 深圳世联地产顾问股份有限公司 5月大势研判 本次政策调整世联观点:更严厉的金融手段 直接采用差异化信贷政策压抑实力群体消费抑制房价上涨 上一轮市场调整政策回顾: 1、调整结构:90/70政策,对价格影响不大 2、打压投资:5年内二手房不得出手转让 3、紧缩银根:二手房房贷全面停放; 一手房首付提升,利率优惠取消; 一手房二套以上首付,利率加倍提升 本轮市场调整政策回顾: 1、调整结构:90/70政策重申 2、打压投资:5年内二手房不得出手转让 3、紧缩银根:一手房首付提升,利率优惠取消; 一手房二套以上首付,利率加倍提升 部分高房价城市考虑一手房三套以上外地客户禁止购买 上一轮市场调控背景: 1、外部经济环境风声鹤唳:全球金融危机,中国经济增速放缓,外贸下滑导致工业产值下滑,国内股市萎靡不振 2、开发商资金压力巨大(股市融资困难,紧缩性货币政策,持续加息),对现金有迅速回笼的需求 3、客户财富实力受影响:金融外贸行业客户经济实力缩水,整体经济环境下对未来家庭财富增长预期保守 4、客户心态相对恐慌:首次经历大幅度政策调控,对未来信心不足,反应大,多选择持续观望 本次政策调控世联观点:不同的影响方式 外部环境,开发商,客户实力与对调控的心态不同,反应相对理性 本轮市场调控背景: 1、外部经济环境趋缓:全球经济环境趋于平稳,中国经济增速稳定,国内股市回升,消费市场活力充足。 2、开发商资金压力不大(当前货币流动性依旧宽松,紧缩政策刚刚开始),迅速回笼的需求上不急迫 3、客户财富实力看涨:中国经济增长保持的大环境下,客户收入增长,对未来预期转晴。 4、客户心态开始成熟:经历过大幅度政策调控,对未来信心增强,仍会观望,开始看重市场调整中的购买机会 更有钱,观望机遇 恐慌式剧烈调整 本次政策调控世联观点:不同的影响方式 一线高房价城市重点压制,二线城市因市场独立性将走出不同行情 上一轮市场调控影响力: 1、一线市场——投资力量外撤+财富阶层实力受损+未来预期悲观=07年下半年应声下跌,回归06年水平 2、二线市场——一线市场过热投资溢出炒高二线市场,投资力量撤出=08年起2线市场普遍下跌,回归07年水平 一线严重波及二线,投资的外溢效应 本轮市场调控影响力: 1、一线市场——表现将类似07年 2、二线市场——表现将好于07年,经历08-09年上半年市场调整,二线城市市场相对理性,增长主要依靠本地及周边客户需求拉动,上升相对独立 波及弱化,二线城市独立理性的实力 本次政策调控世联观点:二、三线城市的机遇 4000-8000均价的市场仍以满足客户群实用需求增长为主,并将成为一线投资客转移选择的主要区域 4000元/平米以下 不成熟市场变化难以预测 4000-8000元/平米 实用性需求为主 放量价稳或小幅上涨 8000-16000元/平米 缩量价格震荡取决于投资客比例 16000-25000元/平米 严重缩量,价格波动剧烈, 25000元/平米以上 针对性市场,投资型及收藏型,量少,价格上涨空间脱离政策影响 二三线城市 一线城市 城市 等级 价格等级 1、自身财富与需求的增长; 2、一线投资客财富的转移 因此,理性看待政策对长沙的影响:3个观点 长沙势必受到大环境影响,但市场反应将比上轮调控平稳 观点1:势必受到大环境影响 外地客户比例降低,价格升幅减缓,消化量相对回落 观点2:价格回落幅度有限 长沙重回上升途径仅8个月左右,价格增长幅度相对有限 观点3:市场反应比上轮平稳 长沙城市财富及客户经济实力增强,城市规划利好兑现加速(地铁、新城建设),城市旧改保证刚性需求短期持续放量 市场验证1:至4.15日政策出台以来,长沙市场出现了一定的影响,但整体价量波动不大 1、新政颁布一周后价量先升后降 2、价量波动不大,并没有出现剧烈下调 市场验证:世联操手——万科城开盘1小时售罄,谱写长沙豪宅销售传奇 5月15日开盘,仅推33套花园墅院,迎来了300余位认筹客户摇号选房; 开盘1小时内售罄,总价110万——250万 后续每周上门量达200多批,每天签订10万元诚意卡7——10张,为后期推售积累充足客源 总占地约26.9万㎡ 总建筑面积约50万㎡ 产品包括高层和洋房产品,其中高层高层全部采用精装修, 户型为89平米的3房及119平米的三房,首期推出的是10-12栋洋房产品,各个户型设计都非常独特,在长沙现有市场上很少见,属于稀缺型产品 项目位于城北芙蓉北路与福元路交汇处东南角 ,区域虽有规划利好,但目前形象一般,项目周边多个项目正在开发,无任何商业配套 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看