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济南维拉的院子别墅项目整体营销推广提案99PPT

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更新时间:2018/2/10(发布于山东)

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文本描述
整体营销推广提案 3月 CONTENTS VALUE 核心价值 ADVERTISING 推广策略 SERVICE 流程规范和服务提升 SALE 销售策略 目标 为实现齐鲁涧桥别墅区维拉的院子年度销售目标,本方案主要考虑解决三个有效性的问题: 如何达成有效的成交? 如何找到有效的客户达成成交? 如何通过有效的推广找到有效的客户? 市场简析(政策) 3月8日国土资发〔〕34号 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。 1月7日《国务院关于促进节约集约用地的通知》发布。 要切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合国情的土地利用新路子。要优化住宅用地结构,合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90m2以下中小套型普通商品房的建设 市场简析(政策) 禁地: 别墅正因为稀缺所以日益受追捧,别墅购买力向城外延伸,章丘、长清、黄河北部商河、齐河等地逐渐成为济南人别墅置业的区域; 土地资源日益稀缺,及都市新贵的基数在迅速增加,具备购买高档别墅的人越来越多,别墅消费需求日趋旺盛。 禁独: 封杀令的出台,使纯别墅类项目,尤其是独栋别墅逐渐进入奇货可居的状态,其价格会持续上涨 市场简析(趋势) 自起,济南别墅市场出现新一轮的趋势—— 别墅项目更注重别墅产品本身,外立面、户型结构、景观设计等较以往有较大提升。 别墅项目更注重样板区的氛围营造,不少公司专门聘请专业设计公司进行样板间内部装修装饰的设计。 别墅项目更注重物业服务的形象 个案访谈(中海) 主要采用的推广方式和效果? 中海:主要是报纸、户外和广播,效果都还不错。后期客带客成交的量很高。 客户的来源和职业? 中海:紫玉项目项目周边的、济南市的多,奥龙项目济南市为主,周边的也有,远的还有青岛的。客户还是经商的比较多。 是否举办客户圈层活动? 中海:没怎么举办过单独针对别墅的活动,住宅那边搞过一些。 住宅销售和别墅销售分开了么? 中海:没有分开。销售接待都在一起,只是一段时间主推某种产品。 客户对项目的认同度在哪些方面? 中海:比较综合吧。紫玉项目对于产品和中海品牌的认同度高,奥龙项目对于区位的认同度更高。 客户对于价格敏感么? 中海:到一定程度就不敏感了 个案(中海) 热销户型 奥龙官邸 314㎡联排 个案访谈(鲁商御龙湾) 主要采用的推广方式和效果? 鲁商:主要是报纸、户外、短信和广播,短信效果不错。后期客带客成交的量很高。 客户的来源和职业? 鲁商:济南能占到80%,长清本地和周边的也有一些。主要是私企业主,公务人员比较少。 是否举办客户圈层活动? 鲁商:之前提过一个车展的方案,客户参与度不高,时间也难以安排。住宅活动相对效果好。 住宅销售和别墅销售分开了么? 鲁商:分开两个销售中心。别墅销售中心在别墅区内,是别墅后期的会所。 客户对项目的认同度在哪些方面? 鲁商:区位和产品认同度较高,我们类独栋、双拼、组院(四合院)都销售比较好,直联排销售相对比较差。 客户对于价格敏感么? 鲁商:过万就不敏感了 个案(鲁商) 热销户型 合院263.41㎡ 市场考察心得 市场其它别墅竞争项目,给我们提供了产品上、推广上、服务上的借鉴,但是作为“维拉的院子”有其自身的独特性,找到适合涧桥别墅现状的成功之路,是我们本次提案以及后续营销推广工作的重点。 下面让我们重新审视我们的产品,从核心价值寻找出路 VALUE 核心价值 ADVERTISING 推广策略 SERVICE 流程规范和服务提升 SALE 销售策略 产品解析 由于涧桥项目住宅品质和影响力,章丘客户对于涧桥别墅产品有很高的期望值—— “这个价格说贵不贵,说便宜不便宜,就是没法感觉物有所值。” “面积听起来不小,用起来不大。屋里感觉也比较暗。” “等我再看看吧,反正不着急住,有什么信息还是通知我,说不定转一圈回来还是得买你们这别墅。” “房子还行,你们那物业档次不够,……。”(洋房业主) 原音重现 客户的反应客观验证项目现存的问题 推广 产品 服务 三重困境 问题分析 (一)产品上的问题: 这些问题几乎是城市别墅与生俱来的: 例如,院落面积不够大,景观的匮乏,私密性容易受到影响…… 例如,为了多出面积而加高地上层数,增加地下面积,与此同时还要控制总面积来控制总价,就造成了单层面积小,影响房间面宽实现; 另外,样板区内外装修相对粗糙,装饰不够奢华,卫生间面积普遍较小,部分户型层高较矮,都影响了别墅展现出来的效果; 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看