Part 1 整年销售情况
销售情况分析
Part 1.1
年度销售情况
根据物业类型进行统计分析
整年销售情况分析： （1）东方豪园全年销售别墅共17套，总销金额达1.22亿元。 (2)成交客户主要以案场自访客户为主，占88%，其次为中介客户占12%

剩余房源分析
联排别墅售罄，独栋和双拼别墅剩余套数较多，是下阶段去化的首要目标

别墅产品主要以独栋和双拼产品为主，联排别墅目前已售罄，预计明年独栋产品仍然是别墅主推的产品

年度市场分析
Part 1.2
政策分析:
房地产政策成效显现，坚持调控不放松将会是未来一段时间内上海楼市的主旋律

目前房价尚不具备全面反弹的条件,不会放松房地产市场调控政策。 楼市调控 储备政策该出手时就出手

【住建部表态】
【住建部举措】
明年或开工保障房600万套。 正积极研究扩大房产税试点 ，限购政策短期不会退出

【明年预测】
预计政策会执行到明年上半年，今年年末不会像去年有急速下跌行情，楼市底部已经呈现，但政府也会调控限制楼市未来反弹力度

针对2020年全面建成小康社会的宏伟目标，十八大报告中首次提出两个翻一番的新指标。因此，随着居民收入增加，通货膨胀等经济现象的发生，房价下降的可能性极低，稳步小幅增长的可能性极大，从一定程度上促进了居民购房需求的释放

上海别墅市场分析：
别墅市场今年８月份以来一直处于供过于求态势，其中在９月份，供求比一度达到1.3。截止今年10月，别墅市场存量再次攀升，达到307万平方米，存量已经创下去年同期至今的历史最高点。别墅市场去化压力比较大

嘉定别墅市场分析：
嘉定别墅成交情况
华润中央公园为华润在上海继上海滩花园、橡树湾、外滩九里之后百亿打造的一个纯湖区高品质豪宅，零距离贴近都市珍稀自然资源——菁英湖。集政府与华润之力共同打造出一个堪比15座虹口足球场的宏伟“湖公园”——17万平米菁英湖风情公园，与世纪公园共同形成“东、西上海的城市乐活心脏”

【项目简介】
华润置地菁英苑
星御湾（中星）
中星星御湾位于江桥，拥有较好的地理位置，东面以临洮路为界，南，西，北三面则为横沥河与老横沥河包围，地块呈现为东西狭长，南北短的半岛形状，三面环水，是不可多得的低密度优质水景项目。星御湾将成为江桥地区的住宅典范和高端物业的标杆

【项目简介】
保利梧桐语苑
保利地产采用一贯的创新手法，在稀缺的土地上，打造高端和绝无仅有的类独栋别墅，欧式建筑风格，超大空间尺度，给客户带来私密高尚名门生活方式。经典Ardeco建筑风格贯穿公寓建筑，户型创新而实用，满足更多追求高品质生活人群居住所需。整个项目定位高端，以高端手法铸就居住精品，以追求完美的态度礼献名门。保利梧桐语，繁华静处的优雅名门。名门生活就在保利梧桐语

【项目简介】
政策：年内经济有望企稳 金融压力或将缓解。三季度GDP继续下行，但下行幅度减少，且季度环比增速在加快。如果当前政策能继续维持，四季度能看到经济有小幅的反弹。限购、限贷等行政手段已经实施超过2年，政策调控基本筑底，房地产市场逐渐适应这些行政约束，未来行政手段将逐渐退出调控舞台，市场和法治等长效调控机制将成为楼市调控的方向。 刚需成交活跃 大幅反弹可能性较小。上海楼市今年前10个月商品房成交均价的基本处于平稳态势，政策成效明显。同时受调控影响，不少需求也被市场抑制。今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。近期银行信贷85折支持下，刚需再次出现活跃，随着目前楼市交易回升，预计年底前楼市成交量将稳中有升，大幅反弹的可能性较小。 展望：市场回暖明显 年内完美收官。临近年底开发商更多以消耗现有库存为主。周成交量维持在20万方上下，与去年同期相比大幅度提高。目前各方预计楼市调控政策企稳，开发商信心回升，降价促销意愿明显降低。再加上近期公积金微调利好刚需购房者，出手意愿上升，楼市或现年底翘尾行情

总结及展望：
Part 2 推售策略评估
项目定位
Part 2.1
项目定位
项目物理属性： 非传统豪宅板块， 北美木结构， 中大规模纯别墅社区
项目名称:东方豪园 坐 落:上海嘉定新城核心区 占地面积:约9万㎡ 一期:67,814㎡ 二期:24,008㎡ 容 积 率: 0.5(一期) 建筑面积:约11万㎡ 一期:34,010㎡ 二期:75,678㎡ 项目特色:木质别墅 绿 化 率:51% 建筑类别:纯别墅社区 所属商圈:嘉定新城 物业公司:狮城怡安物业公司
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