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投资度假：本案的核心价值所在，一切皆为投资度假考虑齐备，是主要 使用功能，不是附属功能，不是可有可无，是王牌价值
战略定位
-- 全球投资度假典范 --
世界聚焦的航天新城
形象定位
中国的航天城 --世界的滨海别院--
这里，有传承中国航天精神的文化园林 这里，有代表城市顶级价值的高端配套
整体定位回顾
物业发展建议
总体原则确定
价值点、客户需求
建筑、园林风格
户型、车位设置
相关配套重 要 客 户
一期客户
二期客户
三期客户21、一期客户：国家级专家，以航天专家为首，以及其他对国家科研事业有突出贡献的专家；同人内部客户
2、二期客户：同人内部客户+同致行资源客户
客户定位： 将目标客户群体与航天产业、内部资源、区域旅游业进行复合，通过三个维度推导出项目的客户定位
3、三期客户：海南度假市场上的投资、度假、养老客户
客户定位
四类客户：
目标客群定位——客群敲定
同人自身资源
同致行自身资源
海南本岛资源
扩大资源
同人内部客户
同人内部客户
+
同致行资源客户
同人内部客户
+
同致行资源客户
+
岛内客户
同人内部客户
+
同致行资源客户
+
岛内客户
+
国家级专家
+
全国其他客户
整体定位回顾
物业发展建议
总体原则确定
价值点、客户需求
建筑、园林风格
户型、车位设置
相关配套
海南度假需求特征、规律
从度假需求特征来看，度假产品使用强度较低，闲置时期长，且一般需求面积不大，对功能要求不高（两房以内），因此控制面积、控总价、加强度假氛围是关键
海南度假产品价值规律
在保持度假舒适感的前提下，控制面积是度假产品的趋势，也容易营造创新亮点
从近期推售的产品来看，海南大部分项目出现以中小户型产品为主，极为受市场认可，溢价能力较强，消化速度较快
度假产品使用频率低，客户度假 生活方式灵活，关注产品创新；且 一般大家族度假现象少，多数只为 过冬，因此对面积需求不大
度假需求特征、规律
产品定位
产品定位： 结合项目定位、客户需求和市场现状，给出以下定位
一房： 针对投资和部分养老度假客户，快速走量，降低市场风险 二房： 满足岛内外投资度假客户需求 三房：满足少部分客户对自住的需求
60㎡
80㎡
100㎡
120㎡
高 层
整体定位回顾
物业发展建议
总体原则确定
价值点、客户需求
建筑、园林风格
户型、车位设置
相关配套
物业发展建议的出发点
基于 CVA ，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added)
给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题
物业发展 建议的考 量因素
Case: 项目条件
Customer: 客户敏感点
Competition: 市场竞争
客户需求、敏感点
客户有什么需求？ 认同什么样的项目特质？
市场竞争和现状
项目本体特征
市场现有项目水平？
项目的自身条件有哪些可 以构成核心竞争力？
基于 3C 法来构建项目物业发展建议的体系 项目的整体定位——全球投资度假典范如何在物业发展中体现？
项目自身条件：大盘、新区、地标、综合体
本项目地块占地面积19.5万平米，建筑面积为42.4万平米，容积率为2.5；地处文昌市清澜镇，位于海南著名湾区高隆湾湾区内，项目近海不临海，有丰富的海景资源，易被打造成滨海休闲度假区
清澜镇
大盘、综合体、地标
本项目度假享受 升值潜力
现代繁忙的城市生活使我心力交瘁，只想在远离繁华都市的滨海区域有属于自己的一套居所，节假日、年休假时能在这享受滨海度假的舒适…… ——邱小姐
我所想要的物业是，既要有投资价值，又不失度假功能 ——杨先生
投资、度假 自由转换
客户需求敏感点：享受综合性配套服务，投资与度假自由转换，享受、高端、 品位、升值潜力是客户追逐的重点市场竞争现状1：区域内项目集中，产品同质化严重居住+小型商业产品 纯居住产品
航天广场
综合体 产品
代表项目：海拓澜湾、同创碧海城南苑美兰海岸、星蓝湾等项目设置：商业、小型酒店、会所、小型广场
代表项目：义方家园、华源清苑、东海椰苑等项目设置：会所、泳池、社区超市
市场竞争现状1：本项目为市场稀缺综合体物业，本项目具有引领作用
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