定位 包装 营销 房地产开发销售三大环节： 定位策略 基础18点 1、地块：水榭花都 2、文脉：南国奥林匹克 3、主题：四季花城 4、会所：东海花园 5、商业：星河湾 6、教育：蔚蓝海岸 7、交通：碧桂园 8、物业管理：万科 9、总体规划：阳光棕榈滩 10、环境设计：硅谷别墅 11、立面：东海花园 12、平面户型：世纪村 13、社区小品：华侨城 14、大门：四季花城 15、入口广场：星河湾 16、展示中心：龙湖花园 17、样板间：世茂滨江 18、示范环境：置信梦工场 包装：5点1线地产整合推广 现场包装—引导进入+工地的感染力 卖场包装—售楼处的亲和力 样板间包装—样板间的熟悉力 媒介推广—信息和概念的传递 外卖场—把销售信息再次向外传递，人流最大的地方 1、攻击阶段 2、攻击波 3、攻击点 营销策略：攻击3段式 [ 攻击阶段 ] 销售5节点 * 内部认购 * 正式开盘 * 二期开盘 * 准决战（三期开盘） * 决战（四期开盘） [ 攻击波 ] 3板斧 * 前：开盘前 * 中：开盘活动 * 后：开盘热销 [ 攻击点 ] 3条线 第1条工程线：* 单体：奠基、开工、封顶、外立面、入伙 * 社区：展示、组团、小区、社区、 品牌 第2条节日线：* 1月元旦/2月春节/3月植树节/5月狂欢节 第3条专业线：* 4月春交会；10月秋交会 定位策略 企划包装 营销执行 目 录 市场分析 了解需求 满足需求 项目定位 客户 市场分析 北区 中心区 南区 开发区 市场分析 该区域是相城区价格最高的区域，达到3900元/㎡，道路系统比较发达，但交通不方便，配套设施不完备。主要吸引的是蠡口和陆慕镇的有钱客户 该区域是相城区中心区域，配套设施比较完全，区域价格3700元/平方米。区域客源以本地和市区相结合 该区域是本案所在区域，目前是相城区新发展区域，区域价格上升最快，小高层达到3850元/㎡，区域客源以市区和园区东港为主。 本案主要竞争楼盘：香城花园 该区域是相城区政府所在区域，道路、景观等都优于其他区域，目前在售楼盘不多，但具有较大的发展潜力 ※区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城 及南区区域约35万平方米 ※区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量 ※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大 ——走出相城，做大蛋糕 市场分析 项目分析 注：以上数据来自发展商提供的标书 项目分析 项目分析 项目分析 优势（Strength）： ※本案地段位置相对优越，靠近市区，进入市区及园区只需十多分钟车程。 ※距离相城大道较近，相城大道公交交通发达，相城大道连接东环、北环路、交通通达性较好，本案可以辐射市区市场。 ※本案紧邻相城大道、沪宁高速、苏嘉杭高速，对区外网络发达。 ※本案附近苏州外国语学校、陆慕小学、陆慕省级重点中学，为项目提供了良好的学区配套。 ※本案四周无高层建筑物，视野开阔，对外展示性非常好 项目分析 劣势（Weakness）： ※项目周边的配套设施较为缺乏，包括生活、娱乐、购物、休闲、医疗等配套设施缺乏的现状将是影响本项目销售的一个主要抗性。 ※沪宁高速紧邻本案，引起大量的噪声和灰尘污染，直接影响本案的居住环境。 ※项目东面村屋、菜地、猪舍等杂乱的局面，会影响项目的整体档次形象 项目分析 机会点（Opportunity）： ※苏州房地产市场回暖。 ※政府公务员为本案提供了一定数量的潜在客源。 ※与相邻区域如园区的距离比较近，吸引外区域客户机会大。 ※相城经济不断升温，众多商业、工业企业的入住，为本项目提供了潜在的客源资源。 ※特定产品的需求，为本案提供了机会。 ※以苏州大市场为出发点来看，相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，投资潜力大 项目分析 威胁（Threat）： ※日益路的建成通车会带来一定的噪音和空气污染。 ※项目周边的竞争将会越来越大，竞争也会更加激烈。 ※“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象 市场机会点--本案突破口 差异化的产品 内在优美环境 完善配套服务 项目分析 项目定位 市场定位 保守估计:本地人：外地人 ＝6：4 乐观估计:本地人：外地人 ＝4：6 客户定位 相城区域： 相城区拆迁户 企业白领 教师、公务员 商铺老板 投资客 外区域： 企业白领、金领 公务员 私营企业主 投资客 项目物业定位 相城区中高档物业 物业型态 多层、小高层、高层 项目定位 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看