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伯联机构长沙凯旋帝景项目推货策略12DOC10月

东的keji
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文本描述
凯旋帝景推盘策略
项目产品分析
1、产品位置示意
uu
1111
产品评析
1号楼
6(234.54)
5(85.36)
4(227.35)
3(227.35)
2(85.36)
1(234.54)
产品评析

板楼
赠送(阳台/入户花园/飘窗/下同)面积
大气客厅
南向景观
主客分离
1.板楼
2.赠送面积
3.南向景观
4.功能分区合理
1.板楼
2.赠送面积
3.大气客厅
4.南向景观
5.主客分离
1.板楼
2.赠送面积
3.大气客厅
4.南向景观
5.主客分离
1.板楼
2.赠送面积
3.南向景观
4.功能分区合理
板楼
赠送面积
大气客厅
南向景观
主客分离

主卧不够气派
主卧门正对公卫门
主卧朝西
加油站
不够紧凑
2.私秘度不够
1.主卧不够气派
2.主卧门正对公卫门
3.临高速
1.主卧不够气派
2.主卧门正对公卫门
3.临高速
1.不够紧凑
2.私秘度不够
1.主卧不够气派
2.主卧门正对公卫门
3号楼
2/4(125.01)
1/3(143.91)
5(89.12)
6(89.12)
产品评析

1厨餐相连
大阳台/大入户花园
赠送面积
景观视野佳
实用
大阳台
厨餐相连
南北通透
相对分离
赠送面积
1.相对分离
2.赠送面积
3.景观优越

厨房采光不佳
客厅朝北
主卧西晒
客厅朝北
浪费面积
卧室门对开
卧室西晒
干湿不分
景观较少
厨房采光不足
不够通透
厨房采光不够
南北不够通透
4号楼
1(127.52)
2(125.83)
3(113)
4(87.3)
5(113)
6(87.89)
产品评析

1.错层
2.入户花园/飘窗/阳台
3.动静分离
4.景观优
1浪费
2错层
3入户花园/飘窗/阳台
赠送
北向中心景观
功能分区合理
赠送
方正
3.通透
1赠送
2紧凑实用
功能分区合理
景观佳
1.赠送
2.方正
3.通透

浪费面积
2.主卧景观差
浪费面积
2.主卧景观差
1.景观差
2.浪费
3.卧室门相对相对
景观差
浪费
卧室门相对
1浪费
2.西晒
3.主卧与卫生间门相对
1.景观差
2.浪费
3.卧室门相对
小结:
1号栋西向单位共余3套,面积为234.54的复式
3号栋西向单位共余20套.3套为85.36㎡的两房,17套143.91的四房
4号栋西晒单位共余18套,面积为113的三房
项目已销产品情况
1号栋去化情况分析:(黄色代表已销)
1#(1-12层)
01(五房)
02(两房)
03(五房)
04(五房)
05(两房)
06(五房)
235.38㎡
85.36㎡
229.11㎡
229.11㎡
85.36㎡
235.38㎡
——
1202
——
——
1205
——
1101
1102
1103
1104
1105
1106
——
1002
——
——
1005
——
901
902
903
904
905
906
——
802
——
——
805
——
701
702
703
704
705
706
——
602
——
——
605
——
501
502
503
504
505
506
——
402
——
——
405
——
301
302
303
304
305
306
——
202
——
——
205
——
101
102
103
104
105
106
去化:3套
11套
1套
8套
5套
余:3套
1套
6套
5套
4套
1套
可销结构特征:
复式:70%
二房:30%
总价特征
58-59万
21万-24万
小结:
东边单位去化由于西边单位,中间复式去化速度慢
小户型去化速度较快
3号栋去化情况
01,03(三房)
02,04(四房)
05(两房)
06(两房)
01,03(三房)
02,04(四房)
05(两房)
06(两房)
125.01㎡
143.91㎡
89.12㎡
89.12㎡
125.01㎡
143.91㎡
89.12㎡
89.12㎡
2801,03
2802,04
2805
2806
1401,03
1402,04
1405
1406
2701,03
2702,04
2705
2706
1301,03
1302,04
1305
1306
2601,03
2602,04
2605
2606
1201,03
1202,04
1205
1206
2501,03
2502,04
2505
2506
1101,03
1102,04
1105
1106
2401,03
2402,04
2405
2406
1001,03
1002,04
1005
1006
2301,03
2302,04
2305
2306
901,03
902,04
905
906
2201,03
2202,04
2205
2206
801,03
802,04
805
806
2101,03
2102,04
2105
2106
701,03
702,04
705
706
2001,03
2002,04
601,03
602,04
605
606
1901,03
1902,04
1905
1906
501,03
502,04
505
506
1801,03
1802,04
1805
1806
401,03
402,04
405
406
1701,03
1702,04
1705
1706
——
301,02
——
303
1601,03
1602,04
1605
1606
——
207,08
——
209
1501,03
1502,04
1505
1506
——
107,108
——
109
去化:9套
14套
12套
24套
余:16套
14套
13套
4套
可销结构特征:
三房:34%
四房:30%
二房36
总价特征:
30-36万
34-43万
21-27万
小结:
小户型去化速度较快
东边单位去化优于西边单位
低楼层去化速度快于高楼层
客户产品对接情况
复式楼去化7套,有6套客户来源为长沙,年龄有6个在40岁以上;
二房客户主要为榔梨客户,达50%,市区客户达45%,年龄35岁以下的占80%以上;
三房客户市区与本地比例相当,三房年龄特征体现不明显;
四房客户主要为市区客户,高达87%,年龄多集中在40岁以上;
项目推货原则
1.以4号栋为主
2.主推三房
3.低层单位封盘
4.货量均匀去化
项目推货计划
1.可销货量
可销售货量分析
楼栋
1#
3#
4#
合计
百分比%
二房20
52
78
41.7
三房21
51
72
38.5
四房2020
10.7
复式
1709.6
合计
23
61
103
187
100
百分比%
12.3
32.6
55.1
100
VIP客户情况
VIP客户退卡客户共24台,未选房,10张卡处于观望状态,14张卡强烈要求退卡
3.未签约客户情况
认购单位
付款方式
建筑面积(㎡)
成交单价(元/㎡)
成交金额(元)
置业顾问
未签约原因
3栋806
按揭
89.12
2701.73
240778.1776
李琼昭
9月15日交清
5栋907
按揭
126.56
2783.39
352265.8384
李琼昭
钱没到位
3栋1305
按揭
89.12
2680
238841.6
李琼昭
最近签
3栋702
一次性
143.91
2534.7
364768.677
李琼昭
开发商朋友
3栋405
按揭
89.12
2425.5
216160.56
张雪梅
因资金,要退房
3栋1001
125.01
2673
334151.73
张雪梅
因工地停工,担心开发商资金问题,要退房
3栋501
按揭
125.01
2460.05
307530.8505
张雪梅
因资金,要退房
3栋1105
按揭
89.13张雪梅
开发商的内部选房
5栋
按揭
88张雪梅
因工地停工
5栋309
按揭
112.14
2635.15
295505.721
张雪梅
因工地停工
6栋606
按揭
87.89
2755.95
242220.4455
陈志铎
11月中旬交清
5栋707
按揭
126.56
2597.12
328691.5072
梁建杰
工地停工
3栋1702、1704
按揭
143.91
2805.294
403710
周倩
官司未结束
3栋802、804
按揭
143.91
2574
370424.34
周倩
资金不到位,近期内过来签约
3栋602、604
按揭
143.91
2484.9
357602
周倩
资金不到位,近期内过来签约
1栋306
按揭
234.54
2484.9
582808.446
梁建杰
已复工近期签约
5栋710
按揭
88.55
2597.1
229973.205
陈志铎
工地停工,有待协商
5栋711
按揭
88.55
2597.12
229974.976
周倩
工地未复工
5栋1007.1008
按揭
126.56
2779.38
351758.3328
周倩
承建商朋友,想转门面
小结:
未签约客户主要集中3号栋与5号栋,多为二房与三房;
未签约客户情况多集中工地停工,以及资金问题

解决办法:
尽量与开发商协商,要求开发商在9月25日-10月15日时加快开工速度,并在这段时间集中约访未签约客户,通过沟通努力转化成签约客户
4.诚意客户情况
单位
面积(㎡)
付款方式
折扣优惠
原单价(元/㎡)
置业顾问
未签约原因
3房1201
125
按揭
张雪梅
观望,要带朋友来
复式1101
234
按揭
团购
张雪梅
11F,当天工地闹事
1栋105
85.45
按揭
2590
张雪梅
价格因素
4栋305
113
按揭
特价房
2600
张雪梅
价格因素
3栋1105
89.12
按揭
特价房
2680
李琼昭
观望,要带家人来
2房1906
88.55
按揭
特价
2680
蓝星华
观望
3栋905
89.12
按揭
特价
2680
李琼昭
观望
4栋305
113
按揭
团购
2600
陈志铎
价格
4栋305
113
按揭
团购
2600
陈志铎
价格和位置
4栋306
87.89
按揭
团购
2600
陈志铎
价格和位置
5栋1107
126.56
一次性
特价房
2700
梁建杰
工地
5栋1108
126.56
按揭
特价房
2720
梁建杰
工地停工
5栋810
88.55
按揭
2672.07
周倩
中秋节后来交定
小结:
诚意客户大多因价格与工
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看