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保利河东项目发展策划案市场环境分析 地块分析 项目定位 物业发展建议 案名建议 营销策略
目录市场环境分析1、天津商品房走势分析：
价格振荡下行、交易量萎缩、资金链绷紧、市场进入调整阶段2、07、08年成交量走势对比——旺季不旺
从各月销售情况看，3月开始，保持了强劲的上涨势头，特别是7、8、9三个月，而08年7、8、9月份销量与07年形成了鲜明的对比，旺季销量低迷成为本年度与07年成交量缺口的主要原因，更是楼市调整的重要特征。3、07、08年成交价格走势对比——振荡走低，理性回归
08年受到购买力、宏观调控、股市、经济滑坡等多方面压力下价格出现理性回调，年内价格出现回落趋势，降幅为5%，且已回落到07年同期水平。4、成交状况及区域分布
08年河东区为市内六区中价格最低的区域，均价为8138元/㎡，而成交量却排在天津市区的第二位。 河东区非市内地段价值热点板块，区域市场成交活力呈现蓄势待发的态势预计目前这种市场冷遇还将继续。虽然开发企业都希望市场尽快回暖，但从此前持续四五年的大牛市和市场透支价值的产品价格等因素来看，房地产市场的低迷至少还将持续到，甚至更久

在成交量方面，1-11月份累计成交同比下降了50%以上，受宏观经济影响08年下半年较上半年成交量明显回落，增速减弱； 在成交价格方面，天津的房地产价格上涨空间明显缩水，价格持续振荡下行；
综述随着滨海新区的高速发展，作为市中心与滨海新区之间新城市走廊的河东区，将处在天津市经济中心战略东移的发展前沿。滨海新区开发热度的持续升温，使东部成为政府未来重点开发的新热点。 河东区域可分为三大板块：卫国道板块、中山门板块、后广场板块

河东区发展概况
中山门板块发展前景： 1、津滨轻轨的开通给该区域带来足够的发展动力。 2、该板块位于海河改造第七节点，未来市政建设倾斜支持力度不容忽视。 3、该板块也是连接河东与河西的最快捷的交通枢纽，为该区域项目销售提供客户资源增容的有力支持

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河东区成交走势分析
截止11月份河东区成交量仅16.9万平米，均价8140元/㎡
区域呈现价跌放量的态势中山门及轻轨沿线板块中山门板块项目分析
总体上看： 1、河东区作为市区与滨海新区连接的重要通道，房地产市场发展火爆。不断有新项目涌现，其中，格调竹镜与融科金月湾项目的入市，随着众多知名开发商的进入更是让中山门板块一跃成为市区成交的热点。未来发展前景看好。 2、未来板块供应量较丰富，供应主要以高层为主。在建筑面积上，预计格调竹镜和融科金月湾各剩余约12万㎡的体量，该板块未来总计约有24万的上市量。而河东区全年共计成交16.9万㎡，预计未来区域竞争将日趋激烈，考虑到未来区域供应量的增加，区域成交均价有小幅下降的趋势。 3、在中山门板块内，中山门轻轨站的交通优势不容小觑，轻轨的带动作用加快了区域与外界的联系与沟通，使得中山门板块成为连接市区与开发区的交通要道，板块的发展潜力逐渐被越来越多的人认识到

中山门板块：依托地铁优势打造成熟居住氛围格调竹境1、9月6日正式开盘销售 2、首期开6栋楼。 1#、2#、4#三栋18层 11#一栋30 层 12#、14#两栋25层。 3、本次开盘共推出536套房源 4、首期推出的户型面积在90-130平米 5、首期价格在7600-8400元/平米之间 6、开盘当日成交了96套 7、成交客户多为项目周边客户（河东地源客户为主、东丽及在塘沽工作的客户为辅）客户以改善自住为主要购买因素
格调竹境211
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格调竹境
热销户型一：三室123㎡ 全明设计、4.41米大开间、书房设置转角飘窗
西照
热销户型二：两室96 ㎡、方正格局、南北通透
采光不好
暗卫格调竹境卖点梳理
卖点一：泰达品牌实力强大，消费者对其具有较高的信任与认可 卖点二：该项目定位于天津首个中式高层建筑，建筑立面及景观园林赋予中式建筑特征 卖点三：主力户型在90-140平米之间，面积适中、产品设计优良，受众广泛 卖点四：地段升值潜力及未来发展预期融科金月湾坐落于河东区，北侧为津塘路，南侧为规划中的娄山道，西侧为东南半环快速路，东侧为月牙河南路，项目占地6.27万平米，建筑面积15.68万平米，建筑形式为12层到33层，70%为90平米以下的中小户型，户型类别为一室/两室/三室，项目自身还配有商业配套设施

融科-金月湾
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