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最新深圳龙岗房地产楼市总结报告DOC

深圳东洋
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更新时间:2018/2/4(发布于广东)

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文本描述
深圳龙岗房地产楼市总结报告
1~12月,深圳共有163个项目开盘,其中住宅项目155个。宝安有38个项目开盘,和开盘项目个数基本相同。龙岗区开发速度加快,有67个项目开盘,相比开盘项目大大增加,增加将近一半。龙岗在推盘数目上已经超越宝安区成为深圳市新增商品房供应的主力区

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一 供需大区,整体供大于求
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,深圳商品房批准预售面积646.17万平米,龙岗226.4万平米。在全市六区中,龙岗的批准供应面积是最多的,占到全市的35.07.在批准预售套数上,全市65856套,而龙岗16818套,占到全市的25.54%,位居全市第一。龙岗已经成为深圳商品房供应大区。而在需求上,龙岗销售面积和套数分别为171万平米、18130套;占到全市销售面积和套数的30.7%、31.57,从而一跃成为继宝安之后的商品房需求大区。,龙岗继续保持着供需大区的风采

表1:、龙岗预售量和成交量比较
年份
批准预售面积(万平米) 170.51 226.4
成交面积(万平米) 210.12 171
套数(套) 16556 23975
成交套数(套) 23022 18130
注:数据来源于国土房产网,统计项为商品房

表1显示,龙岗批准预售面积较大幅增多,增量为55.89万平米,增长率为32.78%.而,龙岗成交面积却比有所下降,减少量为39.12万平米,下降率为18.62%.在批准预售套数上,比多出7419套,上升44.81%;而成交套数却呈下降之势,较成交套数减少4892套,下降21.27%.,龙岗总体预售量较呈大幅上升趋势,而成交量却呈大幅下降趋势,供应增多,需求减少,整体供大于求。就而言,批准预售面积较成交面积多55.4万平米,而批准预售套数较成交套数多出5845套。总体供应偏大,需求萎缩。以面积为计算标准,供需比为1.32:1,供大于需,龙岗市场整体处于供应过剩状态

龙岗房地产市场起步较晚,、兴起,供应一直处于上升趋势,特别是,由于开发商的大量集中,加之土地供应充足,大运会、城市和交通规划等利好消息的影响,供应量大幅增加。但龙岗社会经济发展水平在全市六区中最弱,有效购买能力相对不足,受市场因素影响,客户预期粘性增强,成交量缩水,需求萎缩,造成供大于求的局面

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二 住宅均价全市最低,攀升较快
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据国土房产局交易数据显示,深圳住宅均价为13369.62元/平,其中罗湖16945.31元/平、福田18442.15元/平、南山18012.2元/平、盐田14183.5元/平、宝安12214.13元/平、龙岗10477.11元/平.在深圳六区中,龙岗均价最低,价格处于全市洼地,均价较为合理

表2:深圳和龙岗住宅均价比较
年份
全市均价(元/平) 7040.10 9230.35 13369.62
增幅 31.11% 44.84%
龙岗均价(元/平) 5288 6456.87 10477
增幅 22.1% 62.26%
注:数据来源于国土房产网,统计项为住宅

根据表2,~深圳住宅均价总体呈上升趋势,且增幅很大。而龙岗~住宅均价与全市走向一致,但每年都低于全市水平。这与龙岗房地产起步晚、供应量大、开发商竞争激烈和片区价值较低有关。,龙岗住宅均价突破了万元大关,达到10477元/平,较暴增62.26%.龙岗住宅均价的高速增长表面看,直接受上半年市场热情影响,实际上,龙岗供需不平衡,供小于求,需求在得到释放,加之各项利好因素在的释放,造成了置业者看好龙岗区域价值,对龙岗片区价值预期升高,在开发商的推波助澜下,造成了龙岗住宅均价的大幅飙升

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三 成交大区,销售面积、套数下滑
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据国土房产局数据显示,全年深圳住宅销售500.4万平米、50598套,其中龙岗销售171万平米、18130套,占全市销售面积的34.17%、销售套数的35.83%;宝安销售189.16万平米、18732套,占全市销售面积的37.8%、销售套数的37.02%.在销售量上,龙岗继续稳居全市第二,成为深圳成交量大区。龙岗房地产市场的成熟度低于宝安房地产市场,但随着宝安两大片区宝安中心区、龙华开发尾声的来临,以及龙岗品牌开发商的大量聚集,龙岗住宅成交量将会随着市场回暖而有一个成交增幅

表3:~住宅成交比较
年份
成交面积(万平米) 210.12 171
成交套数(套) 23022 18130
注:数据来源于国土房产网,统计项为住宅

表3显示,,龙岗在成交面积和成交套数上,较均呈下降局面。成交面积为171万平米,环比下降18.62;成交套数18130套,环比下降78.75%.宏观调控效果的显现,以及下半年低迷的市场理性观望形势,是成交量萎缩的直接原因。同时这也与区域内开发商盲目追涨,对产品定位不清有关。在四分之三的时间里,受市场大好形势影响,无论何种产品,开发商都追逐着最高利润,而忽略了普通产品所具有的普通性质:价格追随地段价值;符合大众口味的产品,价格不能高;稀缺性的大户型产品,价格可以定高。直至10月份,在市场形势的逼迫下,开发商才意识到这个问题。所以,高价格也是造成成交受阻的重要原因

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四 龙岗中心城:产品分层,价格回归
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在理性观望的氛围中,产品分层现象是必然的。出台的9070政策,是房地产业的一个转折点。9070是对产品结构的调整,引发了一系列的相关调整。首先是对供应结构的调整。开发商的趋利性,使得大户型产品泛滥,出台9070就是为了调控市场供应结构,促进市场产品结构合理化,符合大多数人的需要,满足市场对产品的消费比例。其次是土地供应结构的调整,进行了一系列的土地整顿。在土地出让过程中,对产品比例进行绑定,比如规定90平米的户型占70%,保障性住房占15%等方式,有效配合了产品结构的调整。再次对信贷结构进行调整。最有力的政策是07年9月28日的房贷新政。房贷新政完善了整个结构调控,规定了以家庭为单位的第二套房首付比例不低于四成,利率为同期贷款利率的1.1倍。房贷新政有效打击了投资、投机行为,冷却了房市。一系列的政策调控,集中到了07年,促成了07年作为房地产转折年的市场观望形态,产品分层现象也就理所当然了

进入第四季度以后,龙岗中心城住宅的整体价格较前三季度有所回落。10月份之前,各个楼盘定价追风,龙岗区域均价一度飙到16000元/平以上;10月份之后,由于政策和市场因素的影响,各楼盘价格有所回落,龙岗中心城均价维持在11000元/平左右。龙岗中心城住宅价格出现回归。但价格的回归依据产品素质不同而有所不同。高端产品的价格虽有所将,但降幅不大,依然维持着高价。比如中海大山地,虽然小户型、位置较差的单位价格较低,但类别墅物业依旧价格高企,价格在30000元/平左右。龙岗中心城的住宅价格出现分层现象,普通住宅定普通住宅的价格,高端产品价格本色依旧

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五 龙岗中心城存量分析
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存量偏大,大户型为主流存量。末龙岗住宅存量约 57.4万平米,户型以150㎡以下的三、四房为主,年末存量较大。存量较大的直接原因是推出楼盘较多,且由于下半年低迷市场的影响,推出楼盘消化遇阻。由于推出楼盘多不受9070政策影响,加之开发商和消费者推崇大户型,导致龙岗中心城市场大户型产品存量较大。这部分存量,将会对的市场造成巨大影响,如果市场低迷的形势继续维持,供大于求的局面在势必出现

三、四房存量偏多,中小户型供应偏少。龙岗市场大户型销售受阻,中小户型较受欢迎,市场存量以大户型为主,中小户型较少。龙岗中心城在售项目的待售户型基本以三房、四房等大户型为主,存量很大,估计在50万平米左右,市场供应过剩。而中小户型,除少量公寓和一房单位外,龙岗中心城各在售项目基本没有存量,中小户型供应偏少。例如,第四季度中海大山地推出的小面积多层洋房销售率达90%,而推出的别墅项目虽然定价低于客户预期,但仍旧销售缓慢;招商依山郡推出的精装小户型销售较为理想,但类似价格的三房、四房情况却进退两难,滞销严重。在目前的市场形势下,由于存量的巨大差异,大户型产品滞销,总价款较低的小户型的消化能力比较强

,龙岗中心城住宅存量以三、四房的大户型为主,存量较大,中小户型供应相对偏少。这将对以大户型为主导的项目销售带来较大的阻力。在存量偏大,且大户型为主流存量的情况下,龙岗中心城的竞争将会更加激烈

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soufun 02月20日来源:南方都市报
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