首页 > 资料专栏 > 营销 > 市场开发 > 市场分析 > 最新5月中原地产楼市市场研究报告13页PDF

最新5月中原地产楼市市场研究报告13页PDF

中原豫鑫
V 实名认证
内容提供者
资料大小:499KB(压缩后)
文档格式:PDF
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/2/4(发布于河南)

类型:积分资料
积分:15分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
1 5月 中原地产研究中心 “ 政策市”再现,市场短期持续活跃 目录 1. 每月聚焦 2. 宏观经济与政策 3. 行业动态 4. 土地市场 5. 住宅市场 6. 写字楼市场 7. 商铺市场 8. 趋势预测 9. 本期细分市场报告 作者: 程澐 +8621 5118 7300 winnie@centaline 张海清 +8621 5178 7513 zhanghq@centaline 中国楼市的政策因素不容小窥,近期各地楼市又现成交活跃的盛况,再一次显现出从 去年年底开始的一系列刺激宏观经济及房地产市场的政策正在奏效 当然,政策因素不能代替市场因素。市场因素,即主要来自需求(自用及投资性的) 因素,是决定市场走向的关键。政策因素与市场因素两者正面的叠加,便产生引导市 场向上的动力。虽然目前中国房地产行业仍处周期低潮,但是从本质上看,支撑中国 房地产市场的需求并未发生根本性的变化。这些需求,既有来自减速但依然前行的经 济所带来的收入预期,目前更多的则来自前期积累的得益于高速经济发展所储存的财 富。因此,在积压需求和政策刺激的双重作用下,4月以来市场依然维持前期的活跃, 且随着政策力度的不断加大,回暖的迹象仍将持续显现 1. 刺激投资 政策再度放松 2. 福兮祸兮 圈地运动重演 3. 短期利好 需求持续释放刺激投资 政策再度放松 作为拉动经济的重要力量,刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容。近年来中国房地产开发投资对GDP的 贡献率约为10%,房地产投资对经济的拉动作用明显。跨入,中国经济虽在全球体系中仍一支独秀,但增长明显放 缓。为了实现“保八”的增长目标,各级政府一再加大政策扶持力度,政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激 投资转移 4月29日,国务院常务会议调整包括商品住宅在内的十多项固定资产投资项目的资本金比例。这是自执行紧缩货 币政策以来,对房地产企业的首次放松。此次降低资本金比例,直接降低了开发商的资金门槛,缓解了企业的资金缺口,对 提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策,这次的政策调整直接惠及开发企 业,显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持 同期,住建部相关负责人提出取消地方经济适用房建设的硬指标,提出普通商品住宅可以配建廉租房,从而为地方政府层面 的政策执行增加了一定程度的弹性。这预示着,从直接的地方经济利益考虑,地方政府在开发环节上将给予房地产开发企业 更多优惠的政策支持,从而必将带动各地的开发投资及建设热情 福兮祸兮 圈地运动重演 近期,为实施中央提出的4万亿经济刺激计划,天南地北,各地新区规划如“雨后春笋”般出台。4月底,上海建 设“国际金融中心”、“航运中心”路线图敲定,随之上海浦东新区和南汇区合并的大浦东新区方案也已获批。5月, 国务院常务会通过《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。同期,备受瞩目的《深圳综合配套改革总体方 案》正交由中央作最后审定。而长春自7月成立南部都市经济开发区以来,加大新城规划的实施力度,今年已纷纷 和保利、万科等全国性房地产开发商签署战略合作协议 这些新的城市规划,无疑拓展了更为广阔的城市发展空间,继而也将为房地产的长期发展创造机会。为了逐步落实政府的各 项投资计划,各地方政府需要有足够的财力去推进,而土地又一次成为解决财政压力的快速而重要的途径。近期土地市场上, 我们可以清楚看到各地政府供地放量、低价叫卖,各房企巨头亦频频出手的情景 然而,土地财政是面双刃剑。土地财政的弊端早已在上一轮楼市高峰中显现,开发区的禁令尤在耳边。我们记忆犹新 年股市、楼市的大牛市里土地市场的“面粉”角色,房价、股价、地价的相互推动循环……最终“面粉”贵过“面包”。现 在这一现象似乎又将重演,只是上轮是“面粉”贵卖,而此轮则是“面粉”贱卖而已,城市则像摊大饼一样向外延展,至今 仍有大量土地被囤积,大量可供多年的待建项目,这其实是土地市场的泡沫。当上一轮的土地泡沫尚未退去,新一轮的圈地 又将再起,福祸兮? 短期利好 需求持续释放 不可否认,政策的进一步宽松、新的城市发展空间的开辟,不仅为房地产开发企业注入强心剂,更对短期市场信心的树立带 来直接利好。因此,在积压需求和政策刺激的双重作用下,两者的正面效应正在叠加,并产生引导市场向上的动力。4月以 来市场依然维持前期的活跃,且随着政策力度的不断加大,回暖的迹象在未来的短期内仍将持续 投资反弹 开复工竣工加速 今年以来宽松的金融货币政策、重新启动的资本市场、刺激投资的优惠政策,使开发商紧张的资金链逐步得到缓解。近期, 全国房地产开发投资及住宅开发投资增速均有明显反弹,又开始进入高位。09年3月以来开发商纷纷加大施工进度,加快 推盘的速度,新增供应快速攀升 3月,房地产开发投资及住宅开发投资两项指标分别同比增加7%和6%,虽然比同期的32%和39%仍有较 大幅度的降低,但比1-2月1%的同比增幅,已明显扩大。3月全国住宅新开工面积近7500万平方米,较 3月相比仍下降两成,但与3月相比基本持平,仍处于近几年来的较高水平。3月全国住宅竣工面积同比 增幅25%,虽较1-2月增幅有所回落,但仍延续着高位增长的态势。随着政府降低商品住房资本金比例政策的实施,开发商或将更多的资金投入项目开工建设,房地产开发投资有望在近期持续回升 区域联动 二三线城市回暖 根据近年来的市场发展经验,无论在楼市旺盛时期还是萎靡不振之时,一线城市均发挥了引领的作用。市场繁荣或调整的信 号一般在一线城市先期显现,继而影响到二三线城市的市场。近期,我们可明显地看到继一线城市之后,周边的二三线城市 正在并将相继步入回暖行情 近几月,珠三角区域在一线城市深圳和广州的带动下,周边的珠海、中山、东莞和惠州等城市的住宅成交量快速回升,预计 随着刚性需求的集中释放,未来仍将保持成交活跃。长三角区域的杭州、南京、宁波、苏州、无锡和常州等城市住宅成交量 也屡创新高,其中杭州4月一手住宅成交面积环比增加94%。中西部的重庆、成都和武汉等城市住宅成交异常活跃,其中 重庆4月一手住宅成交面积增加23%。根据中原地产监测数据,4月标杆房企i在二线城市如长沙、沈阳、无锡和青岛等地 的成交业绩增加较快,其中在青岛、沈阳和无锡的成交面积4月环比增加分别为246%、115%和83% 图A 八大城市一手住宅成交面积走势图(万平方米) 图B 五大城市二手住宅成交面积走势图(万平方米)50 100 150 200 250 300 北京上海广州深圳天津重庆成都杭州 0811 0812 0901 0902 0903 0904 万平方米50 100 150 200 250 北京上海广州深圳天津 08040805 08060807 08080809 08100811 08120901 09020903 0904 万平方米 图C 五大城市一手住宅和二手住宅市场成交比重(2-4月) 图D 五大城市二手住宅价格涨幅走势图 0% 20% 40% 60% 80% 100% 北京上海广州深圳天津 二手 一手 -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 北京上海广州深圳天津 0803-08120901090209030904 数据来源:中原住宅监测系统,中原地产研究中心 市场传导 高端需求日渐活跃 随着普通住宅市场的持续火爆,部分高收入群体的改善型需求或投资性需求在3、4月份开始粉墨登场,带动了高端住宅市 场的活跃成交。据中原地产监测,3月以来,京、沪、津、深、穗五大城市中心区一手住宅成交面积开始大幅增加(图E), 4月份北京和天津环比增幅超过50%。上海中心区二手住宅4月表现强劲,黄浦、卢湾、静安三区的二手住宅成交套数环比 增幅均超过60%。且据中原地产对高端公寓市场样本楼盘的监测,09年4月上海高端公寓成交套数环比增加22% 高性价比是刺激市场活跃的主要因素。据中原领先指数系统显示,深圳09年1 -2月价格在15000元/平方米以下的中低端 住宅开始止跌回升,而高于15000元/平方米的高端住宅环比仍下降3.5%,因此,09年3-4月高端住宅市场迅速活跃,成 交面积和价格快速攀升。09年3月以来,五大城市二手住宅价格开始止跌回升。全市二手住宅4月,全市二手住 宅均价涨幅达1.53%,其中单价在12000元/平方米以下的住宅涨幅最大,为3.2%;而单价在25000元/平方米以上的住宅 涨幅仅为0.2%,远低于全市平均涨幅。因此,预计未来1-2个月高端住宅市场将迎来量增价涨的发展态势。冬去春来 土地成交又现活跃 4月份各地土地成交量明显增加,多家企业争夺同一块地从而导致溢价成交的情景又开始上演,土地市场呈现春意盎然的景 象。由于3月大量土地集中上市,4月土地成交量迅速增长,其中居住用地成交量增加更为明显。而且随着成交量的放大, 溢价成交在3月份初露苗头后,4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交 土地市场正在逐渐走出长时间冷淡的阴影,一方面是住宅市场的旺盛成交,使开发商的项目库存稳步消化,加速了资金回笼 财务状况的改善,使开发商的心态已从“保生存”转为“谋发展”,越来越多的开发商开始忙于寻找新项目,土地市场重现 争抢局面;另一方面是目前土地价格仍然处于低位,尽管近期成交频现较高溢价率,但整体土地市场的实际出让价格仍处于 较低水平,距离历史高位仍有较大差距(图F)。而且,各级政府为了保持地方经济的发展速度,纷纷加大土地供应、 调低土地底价、出台各类刺激政策及计划,创造出新的城市发展机会,大大提升了土地市场的吸引力。预计未来一段市场土 地市场仍将保持活跃 存量充沛 价格上涨根基不稳 由于住宅成交市场持续活跃,成交量维持在高位,4月以来全国住宅均价已经开始普遍上涨。但是,这种上涨势头将愈来愈 面临未来供应放量的压力,及市场的诸多不确定因素。一,目前的