摘 要
新海物流集团有限公司（以下简称公司）拟租赁广州市白云区石井镇一闲置厂区建
设“现代物流园区”项目，公司的战略目标是把该园区打造成为立足广州、辐射华南、影
响东南亚的物流精品园区，本文描述的是该战略目标的首期计划。现代物流园区项目的
建设符合国家物流行业的发展规划以及广州市政府打造现代物流产业的政策导向；是新
海物流集团公司拓展业务范围，创造新的盈利点，实现从传统物流向现代物流产业升级
的重要途径

本文首先通过市场分析认为项目建设的外部机会是政策机会和市场机会；项目优势
体现在选址的区位优势、物流网络优势、区域商贸业发展优势三个方面；劣势体现在公
司尚缺乏现代物流园区管理经验和专业人力资源支撑。在市场分析的基础上，公司将物
流园区定位为高档次、高服务、高标准、集一体化物流解决方案(第三方物流)和环节(功
能)性物流服务的现代物流园区，并且从园区功能规划、公司治理结构、人力资源配置、
设备购置和工作流程五个方面对物流园区的具体运营做出详细规划

本文涉及到市场分析、项目策划、投资分析和风险评估等众多参数，是一项综合性
经济分析。为此，本文采用了大量的通过文献和实地调查及专家访谈获得的资料和数据，
从多重角度对项目进行了分析研究，目的是为投资决策提供充分的信息依据。投资收益
与成本分析显示，本项目首期共需投入启动资金 1956.4 万元。第一年总成本为 1595.77
万元，第二到五年总成本逐年递增。第一年总收益为 1145.08 万元，随着物流商铺等出
租率的提高，第二年到第五年的总收益逐步上升。以目前银行一年期贷款利率 5.40%作
为折现率计算，本项目的静态回收期为 4.85 年，动态回收期为 5.32 年，净现值 NPV 为
7795.94 万元，内部收益率为 31.44%，远高于银行一年期贷款利率，因此本项目可以投
资。在进行敏感性分析时发现，项目的利润对固定成本敏感性最大，对变动成本如销售
费用的敏感性较低。分析得出项目的风险主要体现在法律风险、市场风险、经济风险、
管理风险上，并就这四项风险的应对措施进行了阐述。本文的结论是该项目收益可观且
风险可控，因此该商业计划书可行。本商业计划书是一个综合性的策划和实施方案，有
别于一般传统的可行性研究报告

关键词：物流园区；市场分析；投资收益；风险
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