中鑫美景天城
可实现价值评估（一期）与投资测算分析报告
Investment estimation Economic benefits analysis and economic evaluation

内容提要
第一部分 中鑫美景天城一期可实现价值评估
一、理论基础
二、类比法项目市场价值分析
三、多因素评选法项目市场价值预测
四、结论与重要说明
第二部分 中鑫美景天城项目投资分析测算
一、项目概念规划及开发销售组织实施
二、项目投资估算和资金筹措分析
三、项目的销售收入及利润估算
四、项目的经济效益评价分析
五、项目的不确定性分析
六、结论与建议

第一部分 中鑫美景天城项目（一期）可实现价值评估
说明：
本报告采用市场比较法对中鑫美景天城项目一期在公开市场所能实现的价值进行计算，为能使计算结果更为准确，在计算时我们使用了两种推测过程，最后将两个结果进行平均就得出我们需要的中鑫美景天城项目一期可实现价值

鉴于所选取的市场参照楼盘都具有一定时效性，因此本报告只对项目一期的市场价格具有指导性

随着项目推进，后期开发中的价值，我们将另行选取参照重新调整权重评估

理论基础
（一）、价值定义
本次可实现价值分析是对价值分析对象（中鑫美景天城一期）的房地产价值进行分析计算，即估价对象价值包含建筑物价值、土地使用价值、公摊设施与建筑价值，且为公开市场所能实现的价值

公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性

公开市场价值指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是市场价值

（二）、价值分析原则
本次项目价值分析在坚持公平、公正、客观的工作原则的基础上，遵循以下技术原则：
合法原则；
最高最佳使用原则;
替代原则；
价值分析时点原则

（三）、价值分析方法
我国房地产价值分析的基本方法主要有市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法以及用这些方法派生出的其他方法。对于市场发育健全，类似估价对象的房地产交易量大的房地产，采用市场比较法评估是最佳的方法。根据本项目一期的物业类型、档次、地段、建筑结构形式、层数、用途及本地的市场实际情况，结合房地产价值分析各种方法的适用条件，应采用市场比较法

市场比较法是将预测对象与预测时点的近期有过交易的类似房地产项目案例进行比较，对这些类似房地产的价值做适当的修正，以此来预测对象的客观合理价值的方法

由于房地产价值与价格之间，排除成本因素外，其相关影响因素众多且微妙，线性关系不明显是二者的关系形态特点。这对于我们在市场预测中建立有效的数学模型带来了相当的困难。在此，我们根据多年的经验与实践选择市场比较法中的类比法与多因素评选法相结合的方式为本案作预测

二、类比法项目市场价值分析
（一）、市场类比法价值分析步骤
选择可比案例
确定修正因素
计算修正系数
确定案例权重
计算修正价值
（二）、项目可实现价值分析
1、选择可比案
根据区位、权益和实物与预测对象相类似；交易类型与预测对象相吻合；成交日期与预测时点相接近；成交价格是正常价格或可修正为正常价格的原则

本项目的可比案例选择了禹香苑、御溪（御泽）苑、金地花苑、梧桐名邸、凤凰小区、学府嘉园、鑫地阳光城、海天花苑、名人港湾九个案例

【项目类比物业选择原则】
时间原则：在4月前，一年内的在售楼盘和半年内即将面市楼盘

建筑属性原则：选择案例为相同或相似建筑类型、建筑规模项目

属地原则：可比案例为在相同城市，相近道路交通条件，文化背景、居住氛围的同属地项目

客户属性原则：选择的可比案例具有相同目标客户群

价格原则：所选择案例应为在同等价格区间的项目

确定修正因素
项目因素条件构成：
区域因素
地段、基础设施情况、公共交通情况、离市中心距离、规划设计、市政配套
个别因素
配套设施、教育配套、户型结构、物业管理、安防系统、功能会所，开发商信誉、内外部景观，生活便利
【 因素条件说明】
禹香苑
御溪（御泽）苑
金地花苑
梧桐名邸
凤凰小区
学府嘉园
鑫地阳光城
海天花苑
名人港湾
中鑫美景天城
楼面均价（元/平方米）
1500
1700
1520
2400
1500
1700
1580
1238
2300
待测
区域因素
基础设施情况
好
较好
普通
较好
较好
较好
普通
普通
普通公共交通情况
好
较好
普通
较好
好
较好
普通
普通
普通与南风广场距离
好
好
较好
好
最好
好
较好
较好
差规划设计
差
差
最差
较差
最差
较差
较差
较差
较好地段
好
较好
普通
较好
好
较好
普通
普通
较差市政配套
较好
较好
普通
较好
较好
较好
普通
普通
较差个别因素
社区配套设施
较好
普通
较差
较差
较差
较差
较差
差
普通医疗教育
普通
较差
差
较差
较差
较差
较差
差
普通户型结构
较差
较差
较差
较差
差
普通
较差
较差
普通安防系统
普通
普通
普通
普通
普通
普通
普通
普通
普通功能会所
普通
较差
差
较差
差
较差
较差
较差
普通开发商信誉
较好
较好
普通
普通
较好
普通
普通
较好
普通生活便利
好
较好
普通
较好
好
较好
普通
普通
差内外部景观
差
差
最差
差
最差
较差
差
差
较好物业管理
较差
较差
差
较差
差
较差
较差
较差
普通（表--1）
【比较因素条件指数】
禹香苑
御溪（御泽）苑
金地花苑
梧桐名邸
凤凰小区
学府嘉园
鑫地阳光城
海天花苑
名人港湾
中鑫美景天城
楼面均价（元/平方米）
1500
1700
1520
2400
1500
1700
1580
1238
2300
待测
区域因素
基础设施情况
104
102
100
102
102
102
100
100
100公共交通情况
104
102
100
102
104
102
100
100
100与南风广场距离
104
104
102
104
106
104
102
102
96规划设计
96
96
94
98
94
98
98
98
102地段
104
102
100
102
104
102
100
100
98市政配套
102
102
100
102
102
102
100
100
98个别因素
社区配套设施
102
100
98
98
98
98
98
96
100医疗教育
100
98
96
98
98
98
98
96
100户型结构
98
98
98
98
96
100
98
98
100安防系统
100
100
100
100
100
100
100
100
100功能会所
100
98
96
98
96
98
98
98
100开发商信誉
102
102
100
100
102
100
100
102
100生活便利
104
102
100
102
104
102
100
100
96内外部景观
96
96
94
96
94
98
96
96
102物业管理
98
98
96
98
96
98
98
98
100（表--2）
【因素比较修正系数】
禹香苑
御溪（御泽）苑
金地花苑
梧桐名邸
凤凰小区
学府嘉园
鑫地阳光城
海天花苑
名人港湾
中鑫美景天城
楼面均价（元/平方米）
1500
1700
1520
2400
1500
1700
1580
1238
2300
待测
区域因素
基础设施情况
100/104
100/102
100/100
100/102
100/102
100/102
100/100
100/100
100/100公共交通情况
100/104
100/102
100/100
100/102
100/104
100/102
100/100
100/100
100/100与南风广场距离
100/104
100/104
100/102
100/104
100/106
100/104
100/102
100/102
100/96规划设计
100/96
100/96
100/94
100/98
100/94
100/98
100/98
100/98
100/102地段
100/104
100/102
100/100
100/102
100/104
100/102
100/100
100/100
100/98市政配套
100/102
100/102
100/100
100/102
100/102
100/102
100/100
100/100
100/98个别因素
社区配套设施
100/102
100/100
100/98
100/98
100/98
100/98
100/98
100/96
100/100医疗教育
100/100
100/98
100/96
100/98
100/98
100/98
100/98
100/96
100/100户型结构
100/98
100/98
100/98
100/98
100/96
100/100
100/98
100/98
100/100安防系统
100/100
100/100
100/100
100/100
100/100
100/100
100/100
100/100
100/100功能会所
100/100
100/98
100/96
100/98
100/96
100/98
100/98
100/98
100/100开发商信誉
100/102
100/102
100/100
100/100
100/102
100/100
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