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CRIC克而瑞中房信广东惠州惠阳振业城乡墅产品案例分析82页

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更新时间:2018/1/31(发布于广东)

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文本描述
CRIC 惠阳 振业城一期 (乡墅) 产品案例
区域发展及前景 区域市场分析 竞争分析 项目分析与评价
PART1项目总结
PART 1 项目总结/区域发展及前景
惠阳区发展规划 惠阳是惠州市的重要组团,与深圳版图的东部紧邻。中海壳牌带来大量投资,使惠阳经济未来发展无可限量。由此惠阳楼市近年迅速升温,住宅开发量大增。新的发展形势对规划提出了更高要求。惠阳城市将继续扩大,将现有的30 平方公里的基础上,将沙田、秋长两个镇再吸纳进来。同时,将原来8.8 平方公里的新中心区再扩大7.5 平方公里左右。满足现在中心区快速发展的要求。 在此规划要求下,秋长镇和三和开发区将被纳入统一规划,集中管理、规范开发。以新秋公路、惠淡公路、疏港大道为纵,平龙公路、平大公路为横,各镇中心区为点,构建“三纵两横”的网状城市架构,打破城乡二元结构,合理优化配置资源,加快城市化进程。进一步完善包括淡水、秋长、沙田部分地区,三和开发区在内的48 平方公里城区中心区的城市建设用地、交通系统规划,以及城 区中心组团、白云组团、站前组团和“两河四岸”的控制性详细规划。加快各镇总体规划修编工作,加强对农村建设用地、村民住宅用地的规划控制,将乡村规划建设纳入规范化管理

PART 1 项目总结/区域市场分析
广义市场 本项目处于惠州市惠阳区三和经济开发区,地处珠三角经济圈东南角,是港深莞惠一小时生活圈的重要一环。由于项目着力打造改善人居质量的高端生态住宅产品,所以将面临着来自珠三角豪宅市场的竞争。因此本项目的广义市场是以港深莞惠为主要区域的珠三角豪宅市场(其中广州市场与本项目距离较远,广州客户对本项目影响较小)。 区域市场 项目所属的淡澳地区,位于惠州市南部,广义上包括淡水以及大亚湾区域,由于相距较近,基本上已经形成了共同的房地产市场。 年以来,受珠三角整体房地产市场的影响,外来投资客户数量骤减,片区内部竞争激烈,众多如光耀城、碧桂园、半岛1 号、珠江东岸、熊猫国际等高端大盘也开始日渐抢夺本地的客户资源

区域市场界定
PART 1 项目总结/竞争分析
竞争项目 本项目的市场以及竞争范围扩展到珠三角深圳关外、东莞、惠州以及惠阳、大亚湾本区域高端产品的市场竞争范围较广。其中形成直接竞争的主要有广州的美林湖,东莞的森林湖、锦绣山河、松山湖1 号,深圳的观澜湖、振业城,惠州的万林湖、白鹭湖、合生国际新城,本地的光耀城、碧桂园、珠江东岸、半岛1 号等

竞争分析小结 中高端市场供应不足,外移趋势明显。随着城市化的扩张和国家住宅产业政策的相继实施,高端市场特别是顶级豪宅市场的供应越来越少,高端市场外移趋势明显。中高端市场需求稳定,价格持续走高。随着中高端市场的不断外移,价值洼地现象明显,产品的性价比较高,逐渐受到大户型需求客户的青睐,市场价格持续走高。中高端项目均以大盘开发为方向,兼具自然景观资源。通过自然或人工营造的山体、水系享有独特的景观资源,提升项目品质和自身价值

PART 1 项目总结/项目分析与评价
地块地理位置 本地块位于惠阳三和经济开发试验区西南角。位于一期918 亩用地的西侧总用地面积为20.01 万平方米(300 亩)。用地周边概况地块南侧为规划中的象山中学,东侧为自然湖泊,北侧、西侧均为山林原生态地形地貌

PART 1 项目总结/项目分析与评价
交通条件 地块位于惠南大道北侧,三和经济开发试验区西南角,距目前国内最大的中外合资项目中海壳牌石化20 公里,至深汕高速公路淡水出口6 公里,惠州港18 公里,惠州机场20 公里,深圳机场80 公里,具有得天独厚的交通条件。基地东侧有惠澳铁路,并设有交通站点;惠南大道是未来惠阳的主要南北交通干道;基地西南侧、东侧均有规划路与地块连接,交通十分便利。 地形、地势 规划区地处淡水河中游,地势较平坦,有少量丘林山地,区内地质条件较好。地块呈南北向不规则多边形状,南北长约2097m,东西长约1130m。基地地形复杂,以山地为主,高差起伏较大。整体地势北高南低,共分布有5 个山头。北侧有水库、陡峭山峰及两条峡谷;中部散落着十几个湖泊,呈南北向带状分布;西北角有密植松树林;南侧有淡水河。基地内最大高差约77m,主要山峰与山谷高差约为20~40m。地块四周群山环绕,内部植被丰富,湖泊星落棋布,自然风景极其优越。适宜发展以旅游、休闲、度假、中高档住宅为主的产业
PART 1 项目总结/项目分析与评价
优势 区位优势:项目位于惠阳城区北部,距离淡水高速出口仅需8 分钟,紧邻惠淡大道,是惠阳至惠州的必经之地; 景观优势:项目地块有山体、湖泊,植被保存较好,空气清新,自然景观资源非常丰富。 地形优势:山体植被物种丰富,恰当利用可降低绿化成本;山坡、地势起伏,可布置成错落有致、层次感强的建筑,使得项目空间感更强。 交通优势:地处城市中心发展东西主轴上,交通便利,距惠阳区中心仅为10-15 分钟车程;深汕高速公路出入口与本项目用地距离较近,交通非常便捷,出行深圳、东莞、汕头等地非常便利; 规模优势:同一期918 亩用地形成大规模开发优势。 理念优势:绿色、生态、科技的开发理念,与国家的房地产产业政策和片区的发展需求紧密结合,实现低成本开发。 劣势 地块离目前惠阳的经济中心稍远,且省道惠淡大道刚开通,车流不多; 现有市政设施和配套尚未完善,商业、教育、休闲等设施几无;
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