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本报告资料来源及分析研究方法说明
在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考
同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据
☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据与统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充
目 录
第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析
第一节长沙市经济与城市发展宏观概览一、长沙市经济发展变化【】…二、长沙城市发展规划及趋势变化…第二节长沙市房地产市场发展研究……一、长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段] …二、长沙房地产市场整体供求变化…
1、长沙房地产市场投资情况研究（06-08年上半年）……
2、长沙房地产市场开发与供给情况研究…
3、长沙房地产市场销售情况
4、长沙市房地产供求变化研究……
5、长沙市房地产开发与销售各数据归纳对比分析
6、长沙市商品房价格变化研究……
7、长沙市商品房销售金额及对比分析……
8、顾客消费心理变化研究…三、国家与长沙市房地产宏观调控政策研究(至今) ……
第二部分岳麓区房地产发展定性及发展走势分析……第一节岳麓区经济与城市发展宏观概览一、岳麓区经济发展概览（-上半年）……
二、岳麓区——大河西先导区城市发展规划及趋势变化…
第二节 岳麓区房地产市场发展研究
一、岳麓区房地产发展概述二、岳麓区06-08年整体供求情况及其变化
1、06-08年岳麓区房地产开发投资数据对比分析
2、06-08年岳麓区土地成交情况对比分析
3、06-08年岳麓区房地产施工面积情况对比分析
4、06-08年岳麓区房地产竣工面积情况对比分析
5、06-08年岳麓区商品房及住宅批准预售面积对比分析
6、06-08年岳麓区商品房及住宅销售面积对比分析…….
7、综合小结…
三、06-08年岳麓区房地产市场整体价格变化……
第三部分 区域性代表楼盘目前营销现状及部分大盘地产的走势研究…
第一节 区域代表性竞争楼盘营销现状……第二节、部分代表性大盘营销开发状况及小结……第四部分、长沙房地产市场整体市场表现及预判…
第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析
第一节长沙市经济与城市发展宏观概览
一、长沙市经济发展变化【】
长沙经济近年来发展迅速，是全国经济增速较快省会城市之一
06年，全市全年实现GDP1790．66亿元，同比增长14．8%，连续5年增速超过14.5%。这一增长幅度比全国快了4.1个百分点，比全省快了2.7个百分点，在全国26个省会城市中排第11位，而增速则排名第10位
07年在06年的基础上再度大幅增长，GDP总值达到2190亿元，增幅达21%。三大产业产值分别达到了138.80、984.83、1066.62亿元，幅度分别为6.5%、17.0%和16.5%
08年，尽管世界金融危机已对全球经济产生影响，并逐步波及到内陆，但长沙1—9月三大收入依然实现同步增长：GDP总值达到2092.9亿元，增速15%，几乎相当于07全年的GDP总值。长沙市城市人均可支配收入已达13959元，同比增加1669元，涨幅13.6%。农村居民人均现金收入已达7987元，增加1504元，增长23.2%
三年来，长沙经济始终保持14%以上高增长速度，已成为中部城市重要经济增长极，省会城市中经济排名也不断向上爬升，已连续多年保持全省“经济第一市”荣誉。08年，国家批准长株潭城市群进行“两型社会”建设，这对长沙来说无疑是一个新的经济机遇。在沿海产业向内地转移与两型社会建设的机遇下，长沙经济将会更快、更好地向前发展。这对于房地产业的发展来说，无疑呈现了一个好的基本面
～.9长沙GDP增长情况一览表
年份
GDP总值（亿元）
增长（%）
产业产值
产业增长比例
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业
第二产业
第三产业
1798.96
14.8%
130.33
841.74
915.55
5.7%
15.9%
15.3%
2190
16.0%
138.80
984.83
1066.62
6.5%
17.0
16.5%
1-9月
2092．9
15%
120.9
1055.8
916.2
6.7%
15.7%
15.2%
[以上数据来源于长沙市统计局发布公报]
二、长沙城市发展规划及趋势变化
近年来，长沙经济高速发展，城市发展日新月异，城市格局不断变化。主要体现在以下几个方面：
1.城市规模不断扩展
由于城市化步伐加快，市区规模逐渐加大，二环线已不再是城市的边缘，三环建设已热火朝天的展开。融城及“３＋５”城市群的建设，“两型社会”先导区的规划，让长沙城的疆域不断地扩大
2.市区内的改建和扩建
市区内基础设施、旧城改造不断完善，道路、高楼、配套都向着国内一线城市甚至国际水平发展
3. 融城建设和两型社会
长株潭融城是湖南早已提出的城市发展规划， 08年国家特批作为“两型社会”建设，并确定将长沙市岳麓区和望城县的部分乡镇整合为大河西，以作为“两型社会”建设先导示范区。行政区划调整首先展开：
１）望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区
２）雷锋镇由望城县委托长沙高新技术开发区管理（名义上保留在望城县境内，实际划入长沙高新区范围，长沙高新区是市直管国家级高新区）
３）望城县行政中心迁至星城镇同心村、竹山坡村
经过区划调整，长沙市区面积由原来的572.68平方千米扩大为964.58平方千米，市区户籍人口也从218.61万（07年末）上升至约237万左右。岳麓区面积由155.42平方千米扩大为547.32平方千米，几乎达到了原长沙市区面积的总和，一跃取代开福区成为长沙市面积最大的市辖区；户籍人口由43.1万（07年末）上升至约61万，取代雨花区成为长沙市户籍人口最多的市辖区。望城县的总面积由平方公里变为1344.97平方千米减少至953.07平方千米，面积已经小于长沙市区。户籍人口则从71.2万人（07年末）减少至53万左右，不但少于长沙所辖其他三县市，也少于长沙市岳麓区，和雨花区户籍人口相仿
面积扩充，人口增加，长株潭融城及“两型社会”的建设，必将使长沙汇聚更多的人流、物流、资金流与信息流，商机与各种劳动机会大副增长，长沙的城市建设将日新月异
第二节长沙市房地产市场发展研究
长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段]
房地产业发展自有其固有发展规律。长沙房地产发展从1997年算起，到现在已约十年，基本形成了其十年的发展规律
期间可划分为三个阶段：1997-为平稳发展期；为发展增速期；进入，则进入高峰调整期
从1997年开始，随着中国住房改革制度的正式实施，长沙房地产市场真正具备了一个行业的发展属性，拉开了大规模房地产开发的序幕。尽管长沙房地产市场已于97年正式起步，但自97年至漫长的8年时间内，长沙的房地产市场相对处于低水平运营阶段，国字号房企占据了房地产市场的大半江山，无论是开发力度、开发理念等均处于房地产开发的下游阶段，进入04年以后，随着国家城市化进程的进一步加快，长沙房地产进入快速发展通道，房地产得到了长足发展进步；外地地产巨头亦纷纷抢滩长沙，各路诸侯以大投入、大手笔将长沙房地产市场推向了大盘化、品质化时代，房地产市场呈供销两旺的喜人态势，市场形势不断看涨，投资与投机性需求对于房价的拉升亦起了推波助澜的作用，经过05、06、07年三年时间，长沙房地产供给和价格已在08年初达到了新的峰值，房地产市场的行业性风险亦同步飙升，国家不断出台宏观调控政策以平稳地产市场以保持其健康发展。至07年底，长沙房地产市场已经出现风险加大的迹象，广、深、泸、京等大城市房地产泡沫开始破灭，全国地产市场形势急转直下，长沙亦未能幸免，严峻的房地产市场形势在08年尽情显现，商品房供过于求，成交面积和套数
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