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本次对烟台市、芝罘区进行房地产市场专项调查，是在充分搜集、了解烟台市、芝罘区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及芝罘区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理营销策略提供有效的依据
为此，我司组成了专业调研小组对烟台市及芝罘区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对烟台市与芝罘区的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议
第一部分 市 场 篇
第一章 城市宏观环境分析
一、烟台城市概况
1、地理位置
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一
全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里
2、行政划分
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个
烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里
年份
总人口(万人)
城市人口(万人)
增长率
646.82
174.34
2.10%
647.78
176.26
1.10%
649.98
178.91
1.50%
651.47
180.01
0.60%
3、城市人口情况
末烟台市人口为651.47万人，其中户籍人口为228.51万户，人口比去年增长0.23%，非农业人口298.5万人。目前烟台市区人口达到180.01万人，城市人口持续增长，但速度逐渐放缓
从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列
4、城市交通情况
烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件
陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，末全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里
海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航
空：航空业快速发展，烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，共执行航线61条，平均每周有143个航班
5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。全年共接待海内外游客2029.67万人次，增长18.2%，其中，国际游客30.71万人，增长28.5%。旅游总收入186.13亿元，增长25.9%，其中旅游外汇收入2.29亿美元，增长39%
烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”
二、烟台经济发展概况
1、国民生产总值与人均GDP持续快速增长
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展
（一）烟台市GDP增长情况
“十五”期间，烟台市经济持续高速增长。GDP达到2878.97亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市的平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位
（二）与山东省其他经济发达城市比较
从上表可以看出，烟台市GDP总量为2878.97亿元与山东其他发达城市相比，仅次于青岛（3786.5亿元），居于山东省第二位，经济发展速度进一步加快
（三）人均GDP
烟台市人均GDP44242元，折合美元约为6320美元（按照7.0：1汇率折算），根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。按此标准，烟台市的人均GDP已达到中上等收入国家水平
2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速
经过不断调整，烟台市第一产业比例有所下降，第二产业比例增长近7个百分点，第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位
全市第一产业实现增加值239.03亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值1755.79亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值884.15亿元，增长18.0%。三次产业结构为8.30：60.99：30.71
第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，烟台市必将进入一个新的发展阶段
全市税收收入占GDP比重达10.09%，提高0.26个百分点（比上年，下同）；地方财政收入占GDP比重达4.89%，提高0.22 个百分点
3、财政实力增强，全市税收进一步增加
，烟台市与地方财政收入大幅度提升，实力进一步增强。全市境内财政总收入达到290.48亿元，实现地方财政收入140.82亿元，在城市经济强劲发展的同时，全市税收进一步增加，达到107.47亿元
4、固定资产投资与房地产投资进一步加大
烟台市全年全社会完成固定资产投资1606.79亿元，占GDP总额的72.57%，远远超过国家的48.6%平均水平，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势
房地产开发投资205.12亿元，比增长42.8%，房地产开发投资力度加大，其中住宅投资155.56亿元，增长48.5%，占整个房地产开发投资的75.8%。房屋施工面积1588.86万平方米，增长25.8%；其中住宅1224.56万平方米，增长25.4%；房屋竣工面积316.91万平方米，下降13.2%；其中住宅243.99万平方米，下降19.7%
5、进出口总额迅速加大
，烟台市实现进出口总额114.8亿美元，进出口贸易迅速加大，进一步融入世界经济贸易体系。其中出口64.83亿美元，增长44.2%；进口49.97亿美元，增长42.8%
小结：
近几年，烟台市经济发展迅速，三产比例日趋合理，国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础
经济指标类型
人均可支配收入（元）
10803
12452
14374
16772
比上年增长%
10.40%
15.30%
15.40%
16.70%
人均消费支出（元）
8054
9035
10316
11829
比上年增长%
7.70%
12.20%
14.20%
14.70%
恩格尔系数
37.30%
37.20%
34.70%
33.40%
三、烟台居民生活
1、居民收入与支出均有提升
，城镇、农村居民收入与支出比均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例较小且浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担
恩格尔系数在一定程度上衡量可以一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。目前烟台市城镇、农村恩格尔系数均在30—40%之内，说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强
2、社会消费品零售总额增长幅度较大
烟台市社会消费品零售总额接近830亿，在的基础上增长18.9%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛
城市居民人均现房面积
烟台市
26.43㎡
山东省
31.01㎡
全国
36.81㎡
3、城市居民人均住房面积
从上表可以看出，烟台市城市居民人均住房面积为26.43m2，与山东省平均水平尚有一定距离，和全国相比差距更大，一方面说明烟台市房地产市场发展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有很大的需求空间
4、银行存款继续增加
，烟台市居民存款额达到2148.9亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用
小结：
烟台市城镇居民人均可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产
四、烟台市城市规划
1、城市建设现状
近几年，烟台市加快城市化可持续发展战略。，城市对旧居民区环境综合整治扎实推进：对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。
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