目 录
part1 市场简介 part2 竞争分析 part3 项目优势挖掘 part4 产品价格策略 part5 项目发展目标 part6 推售节奏策略 part7 全年推广节奏 part8 推广策略和表现 part9 媒体策略 part10 别墅销售目前的难点
part1 市场简介
1.1 沈阳别墅市场概况 1.2 沈阳别墅调研数据统计
1 沈阳别墅市场概况
沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10多年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的别墅之一。 90年代末沈阳开始掀起第一轮别墅建造高峰，代表作有新世界花园，阳光加州花园等，但那个时候的别墅，无论从建筑设计，园区规划，景观设计，户型设计，物业服务等方面，都缺乏深度，只是简单低水平的重复，而且定位也混乱，和大城市的差距非常巨大，直到，出现了万科兰乔圣菲，沈阳才算有了真正意义上的高端别墅，之后两年，随着各大知名开发商进驻沈阳，以及棋盘山的发展，沈阳别墅开始第二轮的高峰

目前沈阳别墅在城市四周都有分布，但主要集中在北部棋盘山区域和南部桃仙机场区域，至今一共开发了有40多个项目。其中，棋盘山区域的别墅占了全市一半左右的体量，是目前公认的高端别墅聚集区，其余在浑南的桃仙机场板块和苏家屯板块是中低端别墅主要聚集区。在售价上，别墅价格也参差不齐，从5000-19000不等，主要集中在在7000——8000左右，呈菱形结构分布。面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。 交房时绝大部分是毛坯房。 另外沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间

别墅客户主要分为两种类型：购买型和租用型。其中购买型客户又可按照购买别墅的目的细分为自住型、投资型和保值型三种。 在目前沈阳的别墅市场上，大部分客户购买别墅用于自住，少量客户用于保值增值。 购买别墅自住的客户主要是政府高官、私营企业主和他们的第2代、外企高级管理人员、体育演艺界明星和港台及外籍人士。 从开始，全国出台了限制别墅用地的政策，包括沈阳以后基本不会再单独审批别墅项目，不排除以后会有开发商打擦边球在社区里建造一些联排，但规模小对市场冲击和影响不大。这对之前所有的在售别墅项目也是一大利好消息

受大量结存及大量供给之影响，、沈阳别墅市场销售异常活跃；受宏观政策及沈阳经济状况之影响，别墅市场销售出现大幅下滑；在销售基数较小的情形之下，出现小幅反弹

尽管本市商品住宅价格一直处于平稳攀升状态，但别墅类产品价格走势并未与价格大势方向一致，在06年商品住宅销售率高达92%情形之下，别墅类产品价格却出现下滑，而价格上涨又反映出高端客群对高端升级产品的需求

2 沈阳别墅调研数据统计
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从上面数据我们初步统计，今年的别墅可售房源大概在1600套左右，大部分是中低端别墅，销售均价在7000左右，大都都有车库，花园，露台等不同程度的赠送，而在我们周边和我们形成强有力竞争关系的城市别墅项目有金地常青湾别墅项目、伊利亚特湾2期、深航翡翠城、碧桂园银河城、迪拜巴比伦（规划中）等，棋盘山别墅有漫步地中海、兰乔圣菲等，可售房源大约是400套左右，面积区间在220-500平左右，价格从8000-30000左右

part2 竞争对手分析
2.1 深航翡翠城 2.2 金地常青湾 2.3 万科兰乔圣菲 2.4 伊利雅特湾2期 2.5 碧桂园银河城
深航翡翠城是由深圳航空公司投资兴建的高品质水岸生态大盘。项目占地400余亩，规划建筑面积近60万平方米，将建有联排别墅、叠院别墅、平层花园式美宅、五星级酒店、深航大厦、飞行员公寓等。项目地处长白岛核心区域，依临稀缺水景，环岛内河独一无二，自然景致和文化底蕴得天独厚。北侧紧临浑河，东临沈苏快速干道，工农桥、胜利桥、三好桥编织的交通网络四通八达，居繁华而享宁静。 深航翡翠城以新古典主义为主要建筑风格，充分挖掘地块的景观价值，以景观资源最大化作为规划布局的基本原则，实现小区景观均好性，突破性地提出“将城市公园引入小区”的概念，通过围合布局营造出闹中取静的优雅氛围。注重产品的品质和细节、注重生态环境和社区文化的营造、注重人与人之间的和谐沟通，景观与建筑交错融合、移步异景，带给业主高尚的居住体验

2.1深航翡翠城
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