2017-12-19
佘山珑原项目二、三期发展策略报告
挑战性的目标
【项目属性界定】一线城市/远郊/0.84容积率/大规模项目
楼面地价：约1.63万元/㎡
【项目目标解读】世联的理解 ——保证基本利润下的快速去化
速度——高速 二期产品以回现为主要目标，开盘月去化60-80%； 价格 在高成本的基础上保证基本利润，单价控制在3.3万/m2以上； 品牌 以一期产品树立品牌形象，二三期担负保持现金流平衡的任务；
基于项目本身条件，对开发商目标解析：
世联对目标的理解：工程及销售进度 预计9月份开始销售
二期货量3.5万方，须去化约2.5万方
当下的市场困局
政策延续 市场低迷 竞争激烈
【政策背景】预计房地产行业调控政策至少延续到，项目二三期销售期内政策环境依然严峻4月13日： 召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加购房供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平

7月12日： 召开的国务院常务会议称，当前房地产调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作

10月29日： 召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整

11月7日： 国务院总理温家宝表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标是要使房价回归到合理的价格

【政策背景】在严峻的房产行业调控背景下，上海房地产成交 面积大幅缩减，并将持续低迷量跌价稳，上海整体住宅市场以及联排别墅市场均呈现成交量大幅下滑、成交价微跌态势。 全市联排别墅成交面积48361平米，环比下降19.72%，同比下降67.4%；成交均价22873元/平米，环比下降2.2%。 下半年，联排别墅市场需求严重萎缩。别墅市场成交量下降近4成 新政对住宅、别墅市场需求形成了持续有效的打击，联排别墅市场相对低迷的情况仍将继续

资料来源：世联数据平台
【市场格局】广富林区域隶属松江新城板块，距离市中心约30 公里，周边有佘山、赵巷等成熟别墅居住区
佘山板块
洞泾板块
新桥板块
松江中部 板块
松江南部板块
泗泾板块
闵 行 区
赵巷板块
【市场格局】佘山、赵巷、徐泾、松江、新桥洞泾泗泾各个 板块差异巨大
板块特征：公寓别墅混杂区 低密度产品：联排（180-240平米） 总价区间：460-500万 客户来源：西上海自住客居多 未来供应：4.94万方
板块特征：成交热点板块之一 低密度产品：联排（190-220平），叠加（180-200平） 总价区间：联排350-450万； 叠加230-300万 客户来源：区域内及西上海自住客居多 未来供应：联排5.23万方，叠加2.05万方
板块特征：依靠交通优势导入工作缘市区客户 低密度产品：独栋（260-340平米），联排（187平米） 总价区间：独栋850-1200万，联排350-390万 客户来源：西上海自住客居多 未来供应：联排0.11万方，独栋4.56万方
板块特征：借势大虹桥的高端别墅区 低密度产品：独栋（270-370平）联排（200-250平） 总价区间：独栋800万起，联排550-650万 客户来源：闵行等市区客户 未来供应：独栋9.47万方，联排1.71万方
板块特征：借势佘山形成的大规模别墅区 低密度产品：独栋（400-500平），联排（200-280平），叠加（190） 总价区间：独栋1800万以上，联排500-800万，叠加400-500万 客户来源：西上海及外地客居多 未来供应：联排3.58万方，独栋4.03万方
板块特征：传统顶级豪宅区 低密度产品：独栋、小独栋 总价区间：1500万以上 客户来源：全国顶级客户 未来供应：36.4万方
板块特征：公寓别墅混杂区 低密度产品：联排、双拼 总价区间：联排190-250平，双拼200-270平 客户来源：区域自住客户 未来供应：10.89万方
板块特征：公寓聚集区 低密度产品：独栋 未来供应：1.24万方
板块特征：公寓聚集区 低密度产品：无
板块特征：西上海客户传统别墅置换区域 低密度产品：联排（180-240平米） 总价区间：460-500万 客户来源：西上海自住客居多 未来供应：4.94万方
【松江新城别墅市场】成交面积17万方， 成交面积预计5万方，成交预计下降70%；供求关系逆转
成交大量下滑。松江新城板块，商品房呈供大于求的形态，成交面积比下降60%。 联排别墅市场需求严重萎缩。别墅市场成交量比下降近7成。 ，松江别墅市场供过于求；
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