合肥明发商业广场开盘前营销执行思路
合富辉煌房地产（安徽）公司 9月19日
本次方案解决问题
如何推货？ 住宅？商业？或是二者兼顾？首推货量？
如何引爆市场？ 中大户型，采用何种营销手段能在短时间内引爆合肥住宅市场？
如何提升住宅价值？ 项目属性为商业，常规认知：住宅价值被商业属性所弱化！ 如何化不利为有利？
如何推广？ 何种推广策略、推广节奏等才能确保开盘成功？
目 录
定位回顾 首推货量的思考 入市姿态确定 核心竞争力提炼 储客方式建议
目标客户锁定 推广主题确定 推广手段思考
推广费用预算 媒体组合 各阶段分布策略 宣传/活动节点控制 各阶段营销实操作执行
建筑立面调整建议 商业业态重新划分
问题：在未深入交流之前，我们尚不知明发合肥项目的销售资金回笼计划和战略思考，因此以下方案为针对当前项目和市场的实际情况进行的营销思考。* 资料来源：
战略思考------定位回顾
安徽首席欢乐主题MALL
全方位打造本项目与合肥及安徽现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。 使项目成为展示合肥城市新形象的名片，实现公司持续发展、品牌提升的战略目标

战略思考------定位回顾
给安徽多一点欢乐
从城市发展层面提升城市功能 突破传统商业模式、缔造欢乐主题MALL 超越当前消费行为、创建真正的体验式消费
定位回顾
战略思考------定位回顾
首推货量的思考
战略思考------首推货量思考
思考一：如何推货？ 住宅？商业？或是二者兼顾？首推货量？
先推商业之必备条件： 一、主力店的确立（产品） 目前无达成合作协议之主力店，短期内招商引入主力店难度较大； 二、商业主题定位明确（产品） 时间紧、牵涉面广，开盘前难以落实其主要支撑点； 三、商业业态确立（产品） 需进一步深入探讨、研判，待确立之时几无推广、储客时间； 四、商业客户储备（客户） 在准备不足的情况，就目前地段而言，难以储备商业客户。 五、市场竞争状况（市场） 目前与本案形成直接竞争的MALL和城市综合体尚未全面启动，提前入市利于抢占市场先机

结论：按10月底开盘为节点，首批推商业的条件远远不成熟！
战略思考------首推货量商业
战略思考------首推货量住宅
结论：虽然住宅入市难度大，但具备一定的操作机会，建议首推住宅！
先推住宅之必备条件： 一、工程进度达到预售条件（产品） 全部开工，所有建筑已具备预售条件； 二、商业主题定位明确（产品） 不影响到具体的招商和销售，可以在短时间内确立项目较泛的主题概念，为住宅的销售奠定炒作基础； 三、商业业态确立（产品） 需进一步深入探讨、研判。对住宅而言仍仅需较泛的概念，后期仍可根据实际招商和商业销售情况进行局部的调整； 四、住宅客户储备（客户） 利用周边森林公园、水库等自然资源并结合项目的商业价值，相对较易储备住宅类客户资源； 五、市场竞争状况（市场） 现阶段合肥住宅市场呈“价量齐跌”状态，客户持币观望，形势严峻。但仍有个别明星楼盘呈现热销局面

战略思考------关于推货量思考
首次推货量
研判
一
二
三
四
研判基础一 前期意向客户梳理
战略思考------关于推货量思考
战略思考------推货(前期客户梳理)
各户型分配比例
前期住宅客户储备少； 针对近７０％大面积客户储备更为匮乏； １００㎡以下户型分布较散，无法针对性推出； 根据营销经验：客户储备一个月后流失度很大．
结论：前期储客量匮乏，客户梳理粗放，无法对首推货量确定提供参考
提示：后期需以非常规手段操作，以达到迅速引爆市场目的
研判基础二 市场竞争分析(8月概况)
战略思考------关于推货量思考
造成8月推货量下将的原因：一方面与市场当前浓郁的观望气氛有关；另一方面，奥运会的举办也一定程度转移了人们对楼市的关注力，给开盘量也造成了影响

8月推货楼盘较少，推货量不足17万㎡，比7月份大幅下降
战略思考------推货(市场竞争分析)
数据来源：合肥市房管局
新建商品房批准预售面积相比去年同期有较大幅度减少
商品房新开工面积与去年同期水平相当，但批准预售许可证出现大幅下降趋势，市场供应量小于去年

战略思考------推货(市场竞争分析)
八月份新推出楼盘中，大多主打价格及优惠策略，通过各种促销活动吸引客户眼球，但截至目前，整体销售情况较为一般

截至日期：8月31日
低价策略及大幅度开盘优惠对项目促进一般
战略思考------推货(市场竞争分析)
在8月份的开盘项目中，多数项目的售价保持平稳，少数项目均价出现下调，如绿城桂花园期房比前期售价5500的下降约500元，绿地国际花都也比上次开盘5700均价下降了约500元

价格分析：多数平稳，部分下调
战略思考------推货(市场竞争分析)
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