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合肥房地产市场供应需求概况
2002-合肥楼市总体价格走势
合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米，延续了近年的上涨的态势，但涨速趋缓。回顾2002年至合肥新建商品住宅的均价，分别为元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度依次为16.3%、26.3％和7.8％和2.5％
认知——自我认知
自我认知
阿奎利亚面临的现状和高低端方向之争
截止2月中，阿奎利亚共计实现销售7545万元，套数占比43.16%，面积占比34.64%，显示大面积单位全面滞销。 鉴于以上原因，二期规划全面走向低端，并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认筹。这一战略的转变是祸是福？它究竟将给阿奎利亚带来什么？ 从国内众多城市的地产发展经验来看，郊区大盘，尤其是未形成开发热点的生地郊区大盘，走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位的滞销并非定位失位所致，而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低端必将导向更严重的失败。3本项目具备成为高端项目的所有潜质
经验证明在这样的区域、这样的生地走低端路线必遭失败
只有做高端才是实现阿奎利亚复兴的唯一出路
高端路线 —— 实现阿奎利亚复兴的必由之路
合肥高端市场区域战略图
大蜀山高端片区
本案
蜀山南大片区由于区位较远，庐阳传统高端区、瑶海传统高端区由于存续时间已长、规模较小，对本案的竞争影响有限
大蜀山片区是近年形成的合肥高端热点片区，拥有得天独厚的生态景观资源，规模大，配套渐趋成熟，辐射力较强，客户以蜀山和本省外地客户为主
包河高端片区
包河北片区近年规模增长迅速，众多高端项目陆续推出，售价节节攀升，高层售价高居全市之首。由于地缘接近，对庐阳、瑶海两区高端客户形成极大吸引力
除此外，近年合肥高端住宅市场对省内的吸引力日渐加大。 05年始《合肥晚报》及新地产交易网连同淮南、淮北等地市媒体《淮河早报》、《皖北矿工报》等地市媒体展开多次优秀楼盘的推介活动，组织了千余人次地市购房者到肥参观选房，取得较好的反响
项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析
结论： 在本案一级辐射区内，庐阳、瑶海二区政工商汇聚，均存在巨大高端需求而区内供应严重不足，是本案重点客源拓展区域。 蜀山高新区以其成熟豪宅片区气候对高端客户形成强大引力，但因地缘关系，对庐瑶二区辐射不足，尤其对瑶海影响几近于无，对本案客源争夺不明显。 包河高端市场受城市重心南移影响将迎来较大发展机遇，其辐射区域与本案形成强烈竞争；但其目前供应主要集中在马鞍山路沿线，规模尚偏小，市场容量有限。 本案所在片区高端市场尚未发育成熟，存在巨大发展空间。只要我们抓住机遇，审时度势，重新准确定位，缓图急行，即可迅速扭转局势，领导城北片区与蜀山高新区、包河马鞍山片区形成三足鼎立之势，共同逐鹿合肥
庐城鹿正肥，三分天下有其一
项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析
明确目标
重新明确开发思路
需要明确的是：
118万规模郊区大盘
如何做好 郊区 大盘 营销？？？
重新明确开发思路
我们主张：
立足高端市场，强化大盘概念 开发循序渐进，价值逐步提升
07年推广目标——大盘升级
07年我们要实现大盘升级
我们所处的阶段：大盘开发的第一阶段
项目总占地2000亩，118万平米建筑规模，目前开发面积不到？？万平米…… 开盘价？？元/平米，目前均价？？元/平米……
我们作为一个大盘的优势很多……
一张好牌不难，一手好牌太难
07年推广目标——大盘升级
作为大盘营销的第一阶段，我们主打的王牌
王牌—决定胜负
07年推广目标——大盘升级
、、…….我们还有……
07年推广目标——大盘升级
大盘升级的延伸……如何更大限度的提升项目价值
国际化是整合项目各项优势的顶级升级
基本条件： 一，项目的规模——118万平米的大盘 二，国际规划概念——潜力较大的可规 划区域，高端产品规划 三，距离——与城市若即若离的距离 四，项目的整体定位——意大利异域风情社区 五、生态景观——丰富的生态休闲旅游资源 价值： 客户对国际价值无限憧憬 项目硬件（未来完善配套）对客户心理的支撑 人是要有精神和目标，才有价值 大盘有了内涵和方向，才可以实现价值的提升
项目实现国际化的基本条件、价值
07年推广目标——大盘升级
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