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区域市场“买盘”力量强劲。需求增长速度大于供给速度， 附加值高、特征鲜明、区位优势明显的项目更是供不应求
土地资源具有明显稀缺性。商务资源的稀缺性——区域内集中了政务、商务和金融资源，近期内在全市具有不可替代性和唯一性
经三路排名前五位企业 1、贸易型公司（批发零售业）是金三路上最多的公司； 2、IT及通讯业 3、广告企划 4、金融及咨询服务业 5、建筑及装饰
区域内金融资源：上海浦东发展银行、中国光大银行、广东发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、广发证券、银河证券、中原证券等39家金融机构，被喻为全市的黄金大道、财富大道 。 区域内政务资源：河南省财政厅、粮食厅、信息产业厅、质量技术监督局、国税局、烟草专卖局、河南报业集团等40余家省级单位
重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼现状：供求关系反映写字楼的稀缺性——区域市场需求强劲，各档次产品均能保持较快消化速度 未来：沿主干道楼盘推出量的减少和土地价格的持续攀升显示出区域土地资源的稀缺性
重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼
经三路沿线土地资源稀缺。目前区域市场的供应主要集中 在支干道上，销售情况良好；
土地价格逐年上涨；招牌挂实现后，办公用地价格实现突破 ——郑州地王的拍卖创新高（140万/亩） 。经三路商务资源的相对稀缺性能否向北延伸至本地块？
会不会向支路蔓延？ 联盟国际、东汇、清华国际
会不会被农业路、东风路承接？ 如企业中心，郑州地王、以科技大市场带动的新产业群；
共同特征
单功能物业经三路商务产业链并不丰富，表现以下特性
商务与商业的脱节性 经三路的商业目前呈零星点装分布，多数商业群楼出现招租及经营困境
产业较易形成横向集聚，纵向延伸能力弱 写字楼群体多表现为服务性，提供商务机会表现在对现行产业人口的再服务 ：公寓、酒店关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发展——选择适合我们的开发模式：商务综合体
选择综合体的原因： 从市场机会来说，写字楼、商住楼存在较大需求； 从地块资源的角度，需要不同的产品组合来实现各种资源的不同市场价值； 酒店、餐饮娱乐具有群聚性，在经三路南段已经形成规模。 商场在经三路的空置率较高，也不适合本项目选择； 纯住宅或公寓存在需求，但对周边配套要求较高；
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑或建筑群。综合体四种开发模式的KPI四种模式的收益方式四种模式KPI与本项目条件的拟合分析
拟合度最高
拟合度最低
经KPI初步判断，模式二、三与本项目条件基本相符
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四种模式收益方式特征与本项目要求的拟合分析
拟合度最高
拟合度最低
经收益方式判断，模式二与本项目条件基本相符
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确定本项目发展模式方向的判断——小项目顺势而为
把握经三路产业群的横向集聚能力，发展再服务功能
complex = Office + Apartment +Shopping…… + Office
工商、移动
本项目
借势打造经三路唯一纯写字楼组成的高档商务办公区
专业办公综合体商务公寓市场
经三路产业链的服务：弥补SOHO空白、服务产业人口
对项目销售速度分解：多业态组合
提供区域内新型投资型产品：截流部分郑东新区投资客静态方案比较（选择物业形态）
——以鑫苑给出数据为预测参数
动态经济测算（选择开发方案）
分期开发对净现值影响不大 由于整体体量较小，项目的动态回收期相差较小 成本利润率达到一定要求下建议取赢利较高的方案 建议选方案二物业发展建议物业发展建议原则——适度超前，拔高形象，获取比较优势
针对开发商目标
价值最大化原则
针对目标客户需求特征
形象提升原则：
提高容积率 借足优势做足写字楼份额 公寓规划满足向写字楼靠拢的功能
成本控制原则
中档建材及配套 充分利用相邻地块资源
昭示性 最能展示形象的三个元素
降低运营成本
提高使用率 增加附加值 节能技术
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
