文本描述
天津鹏润华明镇项目策划报告 谨呈:鹏润房地产开发有限公司 .01 报告正文: 一、项目价值分析
二、项目定位
三、发展思路之竞争策略
四、发展思路之产品策略
五、发展思路之营销策略
六、发展思路之推售策略
七、附件:世联服务内容简介 项目判断 内因 外因 本体分析 区域环境分析 土地市场分析项目价值分析 我们是什么? 项目地块位于天津市东丽区华明镇内,毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区; 距离外环线8公里; 距离市区中心约20公里; 距离滨海国际机场约10公里; 距离东丽湖约4公里; 距离滨海新区中心约30公里; 区位 东丽湖度假区 华明示范镇 东丽湖 空港物流加工区 天津滨海国际机场 津汉城市快速路 外环 本项目 至市中心20公里,行车时间约35分钟 至滨海机场10公里,行车时间约10分钟 至外环线8公里,行车时间约5分钟 至东丽湖4公里,行车时间约5分钟 项目处于华明示范镇内,毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区 项目四至 11#F 居住用地 11#E 商业用地 11#E商业用地四至范围: 南至:弘顺道 北至:弘泽大街、泽园居住区 东至:辅仁路 西至:文会路、岭明里居住区 文会路 弘泽大街 弘顺道 杨北公路 11#F居住用地: 东至:赤海路 西至:杨北公路 目前地块内交通路网不明确,没有明显的道路来划分地块边界 辅仁路 高压走廊及铁路 供热站 赤海路 商业和住宅地块分离;商业地块界限清晰,外轮廓不规整;住宅地块外轮廓不规整 经济指标 11#F 居住用地 11#E 商业用地 不确定因素 1. 项目规划外立面和形象可能统一按照华明镇规划实施 2. 项目处于机场航线上,可能受限高限制 项目整体体量较大,尤其是商业/项目存在不确定因素 本项目 主要交通干道: 津汉公路、京津塘高速公路、杨北公路、赤海路; 近期规划: 地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站 ,建成通车时间为,将大大缩短市区到该区域的便利性; 远期规划: 到2020年规划中还有地铁线(2号线向东延伸)经过本项目直达滨海新区; 天津市2020年规划轨道交通图 本项目 交通 项目道路条件良好,但目前公交系统和轨道交通匮乏,未来有望改善 配套现状 11#F 居住用地 11#E 商业用地 商业配套 伴随华明镇的区域建设和发展,许多商家和金融机构已经开始进驻,例如:银行、超市等; 兴福一家大型综合超市正在招商 公共配套 预留开放式大型活动广场,为居住区提供公共活动空间及场所 规划配套 华明中学 幼儿园5所(已建成1所) 中心医院 老年公寓 文化广场 农民培训学校等服务、文化设施 各类主题公园 居住生活配套(11#F地块) 项目的居住地块目前还没有配套设施建成,缺乏居住条件和居住环境 商业用地处于城市外缘新区,周边没有成熟商圈;现状缺乏居住配套 居住地块关键字 城市外缘 区位 性质 规模 新居住组团 中等密度大盘 优势: 1. 体量大,地形平坦; 2. 通达性好,交通路网规划完整; 3. 周边华明镇建设品质较高,房屋及道路形象较好; 4. 南向面宽大,东西向长,利于规划。 劣势: 1. 公共交通匮乏; 2. 生活费套低端、缺乏; 3. 不确定性的限制条件较多(目前有待确认),不利于规划; 4. 地块外轮廓不规整; 5. 周边铁路、高压走廊和供热站等设置导致宜居性较差 居住地块优劣势 商业地块关键字 城市外缘 区位 性质 规模 新区 超大规模商业 优势: 1. 处于华明示范镇的核心位置; 2. 地块通达性好; 3. 昭示性好。 劣势: 1. 体量过大,风险性大; 2. 项目处于城市外缘新区,周边没有成熟商圈; 3. 商业品质低端,严重缺乏商业消费氛围 商业地块优劣势 项目判断 内因 外因 本体分析 区域环境分析 土地市场分析项目价值分析 华明镇 空港物流加工区 东丽湖 我们是什么? 位置: 华明示范镇北依北环铁路,南临津汉路,西侧含经济功能区,东靠赤海路 定位: 推进农村城市化,加快社会主义新农村建设试点之一 探索创新建设模式——承包责任制不变,可耕种土地不减,尊重农民意愿,以宅基地换房; 首个本市 “以宅基地换房” 示范镇——“华明模式”; 作为空港物流加工区的居住生活配套 概述 华明示范镇是天津市新农村建设试点之一,政府重点工程 性质:政府重点工程,是天津市新农村建设试点之一 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看