摘 要
近年来，随着“二手房交易征税”、“限贷限购”等控制房价的政
策密集出台，住宅地产开发企业遭遇“寒冬”，为缓解资金压力，实
现企业长远发展，传统型住宅地产企业如万科、保利、绿地等纷纷大
举进军商业地产，希望借此寻找到房地产领域新的发展空间，由此也
带来了商业房地产领域的快速发展。但是相比较住宅地产项目而言，
商业地产项目在我国的发展尚处于初级阶段，特别是在商业地产项目
建设的投融资问题还是一个急需深入研究的课题，如何筹集、安排和
使用资金是商业地产项目投资成功与否的第一步

本研究首先对我国商业地产行业所处的背景进行了深入分析，明
确了对株洲H商业地产项目进行投融资分析的意义。在充分梳理我国
商业地产项目的开发经营特点与经营现状的基础上，对商业地产以及
商业地产的投融资等概念进行了深入阐述，并为株洲H商业地产项目
投融资决策的分析做好理论铺垫。采用理论和实践的结合，对株洲H
商业地产项目所在地进行相关调查研究，在投资方面，首先分析了项
目的投资环境、成本收益等方面的可行性，然后基于项目的投资成本
收益分析，对项目的营业收入、成本费用、抗风险能力等进行评估

融资部分的研究以层及分析法为基础，构建了商业地产项目融资决策
优化模型，并以此模型为工具，对株洲H商业地产项目融资决策进行
分析

通过对项目的投资和融资进行有效论证，为株洲H商业地产项目II
的投融资提供了决策参考意见，同时也为国内其他商业地产项目进行
投融资决策提供了分析思路和案例借鉴

关键词：商业地产；投融资决策；风险控制III
ABSTRACT
In recent years, with the second-hand housing transaction tax and
credit limit restriction price control policy intensive introduction,
residential real estate development enterprises suffered a winter, to
alleviate the financial pressure, to achieve the long-term development of
enterprises, the traditional type of residential estate enterprises such as
China Vanke, poly, green, have made substantial inroads into
commercial real estate, hoping to to find a new space for the
development of the real estate sector, which has brought the rapid
development of commercial real estate. But compared to residential real
estate projects, commercial real estate projects in the development of our
country is still in the primary stage, especially in the financing of
commercial real estate projects still needs depth study of the topic, how
to collect, arrange and use the funds of commercial real estate project
investment is the first step to success.
In this study, first of all, the background of the commercial real
estate industry in our country is analyzed, and the significance of the
investment and financing analysis of Zhuzhou H commercial real estate
project is made clear. In the full sort of China39;s commercial real estate
project development and operation characteristics and management on
the basis of the status quo of commercial real estate and commercial realIV
estate financing concepts in detail, analysis and decision of investment
and financing for Zhuzhou H commercial real estate project pave the
way. With the combination of theory and practice of Zhuzhou H
commercial real estate projects to carry out related research, in terms of
investment, the first analysis of the feasibility of the project investment
environment, cost income, and investment costs and benefits of the
project based on the analysis of the project, the business income, the cost
and the risk resisting ability assessment. Based on the layer and analysis
method, the financing decision optimization model of commercial real
estate project is constructed, and the financing decision of Zhuzhou H
commercial real estate project is analyzed by using this model as a tool.
To discuss effectively through the project investment and financing,
provide decision-making reference for the investment and financing of
Zhuzhou H commercial real estate project, it also provides reference
ideas and case analysis of investment and financing decisions for other
domestic commercial real estate project.
Key words: commercial estate ； project investment and financing
decision-making；investment and financing riskV
目 录
摘 要.......I
ABSTRACT.... III
第一章 绪论......1
1.1 选题背景和研究意义... 1
1.1.1 选题背景. 1
1.1.2 研究意义. 2
1.2 国内外研究现状........... 3
1.2.1 国外研究现状..... 3
1.2.2 国内研究现状..... 4
1.3 研究内容与方法........... 6
1.3.1 研究内容. 6
1.3.2 研究方法 6
1.4 研究的技术路线........... 7
第二章 商业地产项目投融资相关概述及理论基础..8
2.1 商业地产........... 8
2.1.1 商业地产的内涵. 8
2.1.2 商业地产开发经营特点. 8
2.1.3 我国商业地产的发展现状....... 10
2.2 项目投资......... 10
2.2.1 项目投资开发决策的原则....... 11
2.2.2 项目投资开发决策的目标....... 13
2.2.3 项目投资决策流程....... 13
2.2.4 项目投资决策方法....... 14
2.3 项目融资......... 15
2.3.1 项目融资决策的必要性........... 15
2.3.2 项目融资决策时应考虑因素... 16
2.3.3 项目融资的主要方式... 17
2.4 金融风险理论. 19
2.4.1 金融不稳定假说........... 19
2.4.2 货币主义解释... 20
第三章 株洲 H 商业地产项目投资决策分析...........21
3.1 项目概况......... 21
3.2 项目投资开发环境分析........ 24
3.2.1 宏观环境分析... 24
3.2.2 微观环境分析... 25
3.3 项目投资成本收益分析......... 28
3.3.1 项目投资开发基本参数........... 28
3.3.2 项目投资收入预测....... 28
3.3.3 项目投资成本费用估算........... 29
3.3.4 项目投资收益分析....... 30VI
3.3.5 项目投资抗风险能力分析....... 31
3.4 项目投资决策. 32
第四章 株洲 H 商业地产项目融资决策分析...........33
4.1 商业地产资金的来源. 33
4.2 构建商业地产项目融资决策优化模型......... 34
4.2.1 AHP 法的简介.. 34
4.2.2 商业地产项目融资决策优化模型的构建....... 37
4.3 株洲 H 商业地产项目融资方案的优化........ 38
4.3.1 项目融资方案选择的分析过程........... 38
4.3.2 株洲 H 公司的融资结构安排. 40
第五章 株洲 H 商业地产项目的投融资风险控制对策.......42
5.1 株洲 H 商业地产项目投资风险控制对策.... 42
5.1.1 做好市场调查以全面论证项目可行性........... 42
5.1.2 加强前期开发—建设—运营全过程管理....... 42
5.1.3 制定投资风险控制措施........... 42
5.2 株洲 H 商业地产项目融资风险控制对策.... 43
5.2.1 建立有效的融资风险预警机制........... 43
5.2.2 制定科学的融资管理制度....... 44
5.2.3 提高企业的融资信誉度........... 44
5.2.4 拓宽企业融资渠道....... 44
结论与展望......45
参考文献..........46
攻读硕士学位期间的科研成果..........49
致 谢....501
第一章 绪论
1.1 选题背景和研究意义
1.1.1选题背景
商业地产投资开发热自 2002 年开始席卷我国。有关数据显示，我国商业房
地产的资金占比在 2002 年仅仅一年就增加了近 12%，我国的商业地产进入迅猛
发展时期。而且，由于经济发展、居民改善生活水平的需要，如商业街区、购物
中心、综合超市等新的商业形态不断涌现，商业地产逐渐向一体化、综合化与多
元化，即商业综合体模式的方向发展，并已逐渐成为未来地产业发展的趋势。然
而，由于受到次贷危机引起的经
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