目录
第一章 项目主要经济技术指标 3
第二章 市场调查分析 3
第一节 项目市场调查分析 3
第二节 竞争楼盘个案分析 5
第三章 项目定位 8
第一节 市场定位 8
第二节 客户定位 10
第三节 产品定位 11
第四节 价格定位 13
第四章 主题概念 15
第五章 项目包装 16
第六章 销售物料 18
第七章 营销推广策略 21
第一节 营销推广主题 21
第二节 营销推广重点 21
第三节 推盘策略 22
第四节 开盘策略 24
第八章 广告推广策略 26
第一章 项目主要经济技术指标
【项目名称】麒麟山
【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷32号
【总用地面积】18198.2㎡
【总建筑面积】126477.7㎡
【容 积 率】8.61
【建筑密度】37.9%
【绿 化 率】21.6%
【楼 层 数】3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）
【停 车位】机动车位396个，非机动车位648个
【项目规划】建筑由3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）组成，地下部分规划为车库.
第二章 市场调查分析
第一节 项目市场调查分析
一、南宁市概况
（一）地理位置
南宁，地理位置优越的中心之城，位于北回归线以南。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点

（二）经济状况简介
近年来，南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长，市民的收入稳定增长，生活水平不断提高，购房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了南宁市房地产市场的健康发展。几年来，南宁市突出工业经济的主导地位，以工业经济的振兴带动经济的发展，同时积极发展农业和第三产业，保持了经济协调、快速、健康的
发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求

南宁市国民经济发展情况
年份
国内生产
总值(GDP)
（亿元）
年增长率（%）
城市居民年
人均支配收入（元）
年增长率（%）
2002
451.71
——
8796
——
502.53
10.9
9162
4.16
619.12
13.20
8060
-12.03
722.66
13.40
9203
14.18
861.94
15.1
10193
10.76
二、南宁市房地产行业状况
近几年南宁市总体经济持续平稳发展，为房地产业的发展提供了有力的保障。随着“136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南宁的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升，在区域经济的战略地位日益提高，尤其是中国-东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力，为房地产行业提供了良好的发展平台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。具体表现为以下几点：
1、房地产开发投资总量快速增长；
2、房地产商品房销售量急剧扩大；
3、各个城区区域房地产价格快速增长；
4、土地出让价格飙升；
5、新开工面积仍在增长；
6、住宅消费需求市场持续增长

7、商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态

8、物业产品规划品质不断提高
9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要因素

第二节 竞争楼盘个案分析
（个案一） 澳门街
项目地址：人民东路33号
占地面积：30亩
建筑类别：高层
总建筑面积：63897平方米
交房日期：4月
户型面积及套数统计：677户、32层 地下2层，地上32层，地下2层为车库，1～3层为商业，5～32层为商务公寓。裙楼(1-3层) 9289.9㎡ 商务公寓(4-27层) 31836.6㎡ 豪华套间(28-30层) 3928.2㎡ 豪华复式(31-32层) 2647.5㎡ 首层步行街道面积 919.8㎡ 汽车泊位数 191个
销售情况：热销中，已销售5-7F，16-21F
销售价格：均价 5600元 折扣为99*99，单间总价减1888，一房总价减3888，二房减5888

项目点评：本案位于南宁市人民东路与友爱南路交叉口，距离南宁“第一商圈” ——朝阳商圈一步之遥，区位核心优势明显，是商圈新兴业态扩展的重点方向，将极有可能成为朝阳商圈新的增长极。项目东望南宁“城市绿肺”——人民公园，南眺商圈“文化休闲广场”——朝阳广场，其所在区域也蕴含了丰富历史文化的积淀，具有优越的景观资源和人文氛围。项目周边拥有民主路小学、南宁四中等多所学校，教育资源丰富、市政配套完善

（个案二）上海滩公馆
项目地址：青秀区七星路一巷30号
建筑类别：兵营式南北向高层建筑社区
总建筑面积：302356.10平方米
交房日期：10月
户型面积及套数统计：普通住宅 892户 停车位934个 项目由 7栋28-31层的景观楼宇组成，其中1—2层为商铺，3层为罕见的5.8米架空大型生态园林，4层以上为住宅

销售情况：热销中 已售200多套
销售价格：起价 5530元 均价 5800元 最高价 6600元
项目点评：万昌上海滩公馆坐落于南宁市中心区域，位于繁华的七星路一巷，毗邻区人大和南宁二中，周边道路通达，配套一应俱全，凭借显赫的核心地段优势及独特魅力的海派氛围，精心打造了七星路10万㎡名流社区

引入海派文化风格，融汇东方文化与国际大都市的品质精神，演绎精致而不奢华的格调生活；阶梯式的过渡空间、大面积景观中庭、园林化的转换空间、老街式布局的底层商铺、转换层景观回廊等元素，全面提升项目的居住品位和人文情怀

（个案三）西湖新天地
项目地址：七星路一巷36号维武片区
占地面积：16亩
建筑类别：2栋现代高层建筑
总建筑面积：8万平米
交房日期：10月
户型面积及套数统计：960户
销售状况：开发商自己销售 推出的以36～53㎡单间配套的为主力户型兼配适量两房、三房的所有房号已被抢售一空

销售价格：起价 4508元 均价 5000元
项目点评：该项目占地16亩，建筑面积约8万平方米， 30层的六合苑和28层的南屏苑南北相望。建筑风格明快、时尚、典雅，与城市人景互动，情味相融，形成一动一静对比，全面打造一个宜商宜居的建筑典范。项目占据城市中央黄金地带，扼守南宁市百年商业、文化的七星路绝佳位置。教育、购物、餐饮、娱乐、医疗等各种配套一应俱全。出则享都市繁华，入则守心灵之宁静

第三章 项目定位
第一节 市场定位
在南宁市商品房市场总体供求旺盛的今天，市场细分已成为必然趋势，新上市楼盘只有在市场细分的基础上确立全新的市场位置，方有望在竞争中谋求优势地位。麒麟山的市场定位不得不考虑以下几个因素：
一、品种差异化
截止到5月份，南宁市共有106个楼盘推盘，其中新城区56个，江南区18个，城北区15个，兴宁区14个，永新区3个，总建筑面积约250万平方米，商品房总销售面积为197平方米，占总供应量的78.86%，其竞争的惨烈程度可想而知。如果在开发品种或市场定位上避其锋芒，巧妙切入空白市场，可大大降低市场风险，实为明智之举

二、竞争对手
从市场调查中可看到，在本项目周围有数个产品规划、建筑形式、户型面积与我们相似的项目。与其赤裸裸地正面竞争，不如在定位上有所变化，形成错位竞争，避免两败俱伤

三、市场需求
南宁市的经济正在迅速发展，生活水平在提高，而越来越多城市家庭发展成为三代同堂，二、三室的大中户型成为了南宁人最爱。但对单间户型的投资热需求正在日益突显，对于物业管理的要求也越来越高

四、产品硬伤
项目户型齐全，从单间商务公寓到4房都有，但有部分户型不是很理想，出现有些房子的采光不是很好。对此可把其作为商务公寓，因为对商务公寓来说这不是重要的购买障碍点，而且还能最大限度化解了产品不足

五、资金门槛
根据
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