1.2奥体板块价格走势:
相比的降价、促销、造景等较多的产品促销手段,,市场更多体现的是“涨升一片”。奥体板块内房价从初5914元/㎡,到现在的6687元/㎡,在这一年里,奥体板块的成交均价上涨了13%
截止1月24日止,板块内万科光明城市、中海塞纳丽舍、万达华府、金马郦城等项目的销售整体均价以过7000元/㎡,期中,银城二区景观楼王(7号楼)目前的销售均价也达7000元/㎡
1.3 市场供应量预测与分析
截止底,奥体板块内共有上市待开发土地约260万平米(不含上市土地)。预计在河西奥体板块住宅项目中,中海、万达、拉德芳斯、等项目已接近收尾;万科、银城、欧洲城、嘉业、朗诗、碧瑶等在将有近60-70万方平米住宅上市,同时,计划10月开盘融侨的6、7、9号地块还将推出近10万平米的上市量,如加上外围的住宅项目,整体上市量将超过150万平米
从总体看,虽有部分楼盘谢幕,但市场总量并未发生较大变化,受市场带动下,的整体销售量将会与基本持平,板块内市场将继续被看好
1.4主力竞争楼盘分析
“美域”项目主要竞争项目竞争力分析表
项目名称
碧瑶花园
万科光明城市
银城西堤国际
嘉业阳光城
融侨中央花园(潜在威胁)项目运作
开发商
南洋地产有限公司
南京万科置业开发有限公司
银城地产
嘉业房地产开发有限公司
江苏融侨金辉置业有限公司
建筑/景观
东荟景观规划设计咨询有限公司
贝尔高林
贝尔高林
贝尔高林
未定
销售代理
蓝风同行置业
新联康
银城地产
嘉业房地产开发有限公司
未定
广告推广
蓝风同行置业
新景祥置业
银城地产
嘉业房地产开发有限公司
未定
物业代理
世邦魏理仕,江鸿物业
上海万科物业管理南京分公司
银城物业
湖州嘉业
未定
物管费
1.7元/㎡
2.2元/㎡
未定
1.6元/㎡
未定
区位
奥体中心西南侧,毗邻新城区CBD中心,属奥体中心板块
位于河西新城区中部,紧邻中心商务区
项目位于河西新城区的奥体中心核心居住板块,紧邻CBD。地块东面为黄山路,南面为奥体大街,西面为庐山路,北面为梦都大街
位于南京市河西新区中央生活区内,东临黄山路,北倚奥体大街,南靠友谊路,西为恒山路,地块中路由和平路隔开,分为南北两个地块
融侨中央花园位于奥体商业轴,紧邻奥体中心,地处奥体CBD商圈。目前融侨中央花园项目规划方案已进入比选阶段,地质勘探工作已全面展开,预计07年上半年开工建设,下半年开始预售。综合技术指标
住宅总建面
21万㎡
27.6万㎡
69.22万㎡
20万㎡
10.7万㎡
户数
推出600户
共计1507户
共计5000户
推出700户
未定
容积率
≤1.49
1.6
1.6
1.6
2.2
绿化率
36%
35.5%
50%
45%
32%
评述
总体分析
从技术指标总体上来看:区域项目同质化现象比较严重,且推出量较大。因此,我们项目应强化在绿化率及景观上的优势,并充分将项目品质与附加值展现。市场定位
户型结构/户均面积
项目在售统计(一期规划)
项目在售统计
项目在售统计(一期规划)
项目在售统计(一期规划)
潜在威胁
户型
面积
户数
户数比
户型
面积
户数
户数比
户型
面积
户数
户数比
户型
面积
户数
户数比
户型
面积
户数
户数比
2.2.1
88-92
120
20%
2.2.1
100
520
10%
2.2.1
88~100
1937
20%
2.2.1
90
70
10.00%
2.2.2
98-110
108
18%
3.2.1
115
25%
3.2.2
127~141
65%
3.2.2
130
420
60.00%
3.2.2
126-131
210
35%
3.2.2
135
830
55%
3.2.2
157
15%
4.2.2
150
210
30.00%
4.2.2
134-138
162
27%
4.2.2
168
150
10%
主力户型面积:130
主力户型面积:130
分析:06年9月份以433万元/亩的价格拿下经四西路两侧6、7、9号地块,以此价格推算,开发成本约接近7000元/㎡,势必会走高端线路
主力户型面积:110
主力户型面积:135
分析:1、定位中高档
分析:1、定位高档
分析:1、定位中高档
分析:1、定位中档
2、以三房两厅两卫户型为主
2、以三房两厅两卫户型为主
2、以三房两厅两卫户型为主
2、以三房两厅两卫户型为主
3、项目为全装修房产品设计
规划
优点:
户型面积控制紧凑,设计方面兼顾经典户型的基础上进行了一定的创新,卖点较好
优点:
由于地形东西长,因此整体公寓布局栋距较大,气势感较强
优点:
大盘规划,项目水域资源丰富
优点:
资源分布比较均衡
优点:
缺点:
三房户型面积与四房户型面积差距较小,会对三房户型销售有一定的影响
缺点:
靠近南京卷烟厂,污染系数较高
缺点:
项目是以小高层、高层为主的大型居住社区,使得内部空间开阔感不够
缺点:
户型结构整体较大,产品市场的竞争力较弱
缺点:
景观
优点:
融合欧风田园设计理念,舍得空间丰富多变,客户参与性较好
优点:
水景主题明显,含概情趣感、自由感较强和目标客户容易沟通
优点:
绿化率在所属区域较高
优点:
户型方正,功能分区明显
优点:
缺点:
绿化率较底,使的栋距不是特别宽敞
缺点:
水景、会所以及众多的景观均集中
缺点:
无明显特点
缺点:
无明显特点
缺点:
单项评述
该项目距本项目约1.4千米,总体量为21万平方,将打造高品质、低密度、有特色的滨江生态花园小区
万科光明城市距本案约1.5公里,总体量27.6万平方,首创南京城区最大20000平米维美私家湖泊--美泉湖,1.6超低容积率65米超宽栋距10000平米园林绿化空间
银城西堤国际距本案约1.3公里,由于项目具有良好的品牌以及价格优势,同时项目一期的立面效果已出,对后期销售将会产生有力的支撑,在销售中,是美域项目的重点竞争对手
嘉业阳光城二期距离本项目约300米,是距本案较近的项目之一,项目总体量20万平方销售推广
项目属性
滨江生态花园小区
新古典主义高尚住宅
未来城市副中心的大规模居住社区
“生态、运动、健康”的人居环境
核心卖点
滨江欧风梦生活
20000平米维美私家湖泊
整体规划上力图彰显国际居住理念,倡导较浓的人文居住氛围
社区景观倾情打造。河西最美风景线
推广语
高品味、低密度、有特色
一城绣色半城湖/全面居家
70万㎡全能优生活
品质生活全面升级
入市时机
.11
.9
.6
.11
价格
6500元/㎡
7800元/㎡(精装修)
6400元/㎡
6900元/㎡
销售状况
一期推出162套,已销售160套。剩余2套为顶楼跃层,面积较大200平方米
目前上市11.11万平方,已售出10.6万平方
目前上市22.72万平方,已售17.51万平方
目前上市9.19万平方,已成交7.3万平方
评述
现代主义的诸多元素与古典主义的基本构成方式重新提炼、结合,创建出了碧瑶花园和谐的整体风格
纯粹高层规划理念,设有14栋16-28+1层的新古典主义高尚住宅,7000平米情调会所与风情商业街营造真正国际化氛围
项目被南北向的恒山路、东西向的牡丹江大街和新安江大街划分为六个组团,体量巨大,配套设施完善
预计07年下半年将会推出。虽阳光城项目离本
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