精
装
修
的
认
识
与
思
考
日 期： .11.22
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目 录
一、精装房定义与趋势 1
1、精装修定义 1
2、国内精装房市场优势与风险分析 1
3、户内精装房项目及特征 3
二、精装房市场定位与思考 6
1、精装房设计定位及设计标准 6
2、精装房室内风格定位 6
三、精装房设计管理与控制 8
1、 精装房设计研发 8
2、精装房设计范围 8
3、 精装房设计管理 8
4、图纸一体化设计 9
四、精装房设计材料选择 10
1、材料选择控制 10
2、材料组织保障 10
3、各级材料的配置重点 10
4、材料选择质量关注点 11
五、精装房设计成本控制 13
1、精装房设计与成本的关系 13
2、精装房成本控制要点 13
六、精装房设计案例分享 13
七、精装房设计管理与控制 16
1、精装房材料采购管理 16
2、精装房场地移交 16
3、精装房施工管理 17
4、精装房工艺客户敏感点 17
5、精装房成品保护措施 18
八、限公司对精装修公寓设计服务书 21
1、对精装修设计的认识和思考 21
2、常州精装修市场的潜力 22
3、室内设计简介 22
4、材料采购及供应商管理 23
5、服务计划及设计内容 23
6、设计服务的安排和承诺 24
一、精装房定义与趋势
1、精装修定义
精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格和程度，即2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。简称全装修住宅。”即通常所称的精装修房。与毛坯房相比，区别如下：
毛坯房
精装修
材料损耗
个人装修无法有效利用边角余料，加上非专业估计耗材，造成建材大量浪费
精装修计入开发商成本控制，加上边角余料的利用，有效减少材料损耗

噪音污染气味污染
住户入住时间不同，装修时间不同，彼此间装修噪音干扰严重；
个体装修验房无保障，无专门的验房体系，甲醛超标等问题突出

统一一次性装修到位，避免噪音污染

交房须经过国家相关部门验房，否则不得交房，不存在甲醛超标等问题

住房结构
个体装修不专业，不尊重住房结构，随意破坏，带来住房安全隐患

开发商对安全负完全责任，不会对住房结构进行肆意破坏

施工质量小区安全
装修黑洞太多，个体装修中质量及偷工减料问题屡见不鲜

毛坯房装修时进出人员多而杂，安全保障系数低

与装修公司达成战略联盟，严控质量问题、偷工减料问题所有住户一次装修到位，避免了个体装修不安全因素

消费者利益
个人装修耗费大量时间、精力，耗时长达几个月之久

节省时间、精力，为现代人士节约宝贵时间

须一次性支付装修款，压力较大，部分因经济窘迫无法装修导致房屋空置；
能照顾个性化需求，但最初只能看效果图，与最后装修的实际效果存在落差

精装修费用可计入按揭，降低一次性支付压力，交房即可入住

一开始就知道最终的装修效果，避免了个体装修与实际效果的落差

精装房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础;第二层次，固定设施、固定设备和固定家具;第三层次是活动家具;第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等

房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房大大降低了开发商的成本，减少税收压力( 土地增值税) ，无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房更能很好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念，是城市房地产的新亮点，同时有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产，精装房将会成为行业发展的一种趋势

2、国内精装房市场优势与风险分析
2.1 精装房市场优势
项 目
特 点
质量优异
厂化体系确保质量可控 全过程质量品控促成严格质量标准
功能齐备
居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化户型空间利用率高，符合人体工学原理
环保健康
全面采用环保材料，达到环境标准要求
空气洁净及水质净化技术运用，保障生活健康
无忧购房
无装修烦恼，确保入住即达到安心标准
主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式
满足购买力
从城市中产阶层收入出发设计产品
工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比
总价控制
在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用
户型优化
以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高
使用费用低
质量保障，维修成本低
节能，节约大量电费、燃气费
节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病
★ 国家政策扶持
★ 增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；
★ 提高销售收入、销售回款和项目利润率；
★ 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务

2.2 风险分析
2.2.1管理要求严格
精装修从诞生到现在，开发商还是延用用其原有领域(公装或家装)管理经验，应对精装房项目，没有及时调整管理板式，导致管理效
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