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（二）研究目的与意义
08年楼市的波动影响社会的各个层面，09年房地产政策及走势将逐步利好房地产。但温江房地产市场走势如何？温江的房地产市场发展前景如何？这一系列问题是本方案研究的重点。因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据
二、08年房地产市场回顾
1、宏观调控三剑齐发
在～相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。但底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力
2、市场竞争更趋白热化
在的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势
3、房价走势
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。加之全球性金融危机的深入影响，～温江房价整体出现回落
三、09年房地产市场预测
1、政策预测：
在经历历时一年的宏观政策调控之后，房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间
2、市场预测：
经历房地产市场的洗牌，市场精细化发展，各类房地产市场各显其能，优势化竞争明显，差异化与性价比成为竞争的关键。但温江区域的电梯公寓将面临极大的压力，市场供给量较大，光华大道的急速调整，使得温江区的电梯公寓市场与成都市区的对接出现断裂，这对温江的房地产发展带来极大的挑战
3、房价预测：
经过全球性金融危机的影响以及房地产市场的整体调整，成都房价出现一定回落，温江区房价整体调低，特别是光华大道区域楼盘，下调幅度较大。预计：温江房价区域稳定，局部时段会出现一定振荡
四、温江区SWOT分析
1、优势（S）
（1）地理位置优越
处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高
（2）交通便利
成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江与成都无缝接轨
（3）自然环境丰富
温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境
（4）深厚的历史文化
4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘
（5）产业经济集中
温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑
2、劣势（W）
（1）公建配套未能跟上城市化进程
学校、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多
（2）房地产市场过度依赖外地人口
房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体
（3）本地有影响力的项目较少
温江区有着丰富的自然、人文、历史等资源，但开发不够，有影响力的项目不多，导致温江的影响力不够
（4）未形成有影响力的商业
本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机
3、机会（O）
（1）“4+1”西部新城新规划
温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都
（2）城乡统筹试验区
温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程
（3）“国际花园城市”荣誉
温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定
（4）“金马湖”项目的启动
“金马湖”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点
4、威胁（T）
（1）成都二级圈层城市定位部分重复
其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争
（2）其它城市相继崛起，温江关注度降低
温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低
（3）房地产持续低迷，阻碍经济发展
温江房地产持续低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍
五、温江房地产市场发展回顾
1、05～08年土地成交情况
（1）商业用地成交情况
地块编号
地块位置
竞得人
成交价
成交面积（亩）
成交金额(万元)
成交时间
交易方式
温国储［］73号
温江区南浦路东段
成都市温江区房地产开发公司
90万元/亩
8.3
744.3
1-21
拍卖
温国储［］74号
温江区南浦路东段
成都冠润房地产开发有限公司
106万元/亩
9.7
1027.14
1-21
拍卖
温国储［］75号
温江区南浦路东段
成都大一房地产开发有限公司
80万元/亩
15.3
1224.8
1-21
拍卖
地块一
南熏大道三段与海科路东段交汇处
成都市民盛投资有限公司
75万元/亩
27.5
2063.25
8-18
挂牌
温国储[]6号
温江区天府街办学府社区四组
成都东创科技园投资有限公司
55万元/亩
112.1
6165.5
5-8
拍卖
（2）商住用地成交情况
地块编号
地块位置
竞得人
成交价
成交面积（亩）
成交金额(万元)
成交时间
交易方式
温国储［］77号
温江区光华大道以东
四川银诚房地产开发有限公司
70万元/亩
17.9
1255.1
1-21
拍卖
温国土储［］80号
温江区涌泉街办
成都市金瑞泰置业有限公司
79万元/亩
430.0
33970
2-28
拍卖
温国土储（）81号
温江区涌泉街办
国诚有限公司
62万元/亩
560.0
34720
2-28
拍卖
温国土储（）82号
温江区柳城街办
成都万厦置业有限公司
68万元/亩
90.0
6120
2-28
拍卖
地块五
温江区柳城街办燎原社区
成都兆邦文化传播有限公司
39万元/亩
30.0
1170
7-1
拍卖
地块二
温江区滨江路支道
四川德坤实业有限公司
40万元/亩
6.4
257.16
7-14
拍卖
地块四
温江区柳城镇文武路以南
成都大华实业有限公司
60万元/亩
10.6
633.6
7-25
拍卖
地块六
温江区柳城镇新西路以北、杨柳河以西
成都棠湖屋业发展有限公司
60万元/亩
119.8
7186.5
7-25
拍卖
地块一
温江区光华大道入城段
成都冠润房地产开发有限公司
96万元/亩
45.2
7680
8-2
拍卖
地块一
杨柳河以西、城南路以北
成都金强实业有限公司
125万元/亩
4.7
587.5
9-2
拍卖
地块二
黄金大道以东、黄金大道一支道以南
四川天合建设项目管理有限公司
45万元/亩
15.8
710.55
9-2
拍卖
地块四
成大公路以南(原温江机械厂)
四川亚东房地产开发有限公司
71万元/亩
38.1
2702.26
9-2
拍卖
地块二
涌泉街办花土村七组
成都金莱福商贸有限公司
77万元/亩
40.0
3080
9-27
拍卖
温国储[]136号
涌泉街办华丰村四组
成都温江区天祥房地产开发有限公司
75万元/亩
110.4
8282.25
11-29
拍卖
温国储[]137号
涌泉街办凤凰村四、五组；五福村四组
四川蓝光和骏实业有股份有限公司
104万元/亩
180.0
18720
11-29
拍卖
温国储[]91号
涌泉街办华丰村一、四组；五福村一、五组
成都华新国际城市发展有限公司、四川博览置业有限公司
115万元/亩
184.9
21262.925
11-29
拍卖
温国储[]144号
涌泉街办五福村
徐建成
79万元/亩
160.0
12640
11-29
拍卖
温国储[] 112号
柳城街办鱼凫路社区
成都戈泰房地产开发有限责任公司
58万元/亩
21.6
1255.7
11-29
拍卖
地块三
涌泉街办凤凰村二、三组
成都市江安春置业投资有限公司
90万元/亩
49.4
4444.65
1-27
拍卖
地块二
柳城街办万盛村十组、前进村八、九、十组
四川沃能投资有限责任公司
51万元/亩
244.8
12486.126
1-27
拍卖
地块一
战备渠南侧鱼凫路西侧
成都全兴房地产开发有限公司
73万元/亩
17.2
1256.33
7-13
拍卖
地块一
黄金路社区一组
四川钟鸣实业有限责任公司
184万元/亩
15.0
2763.68
7-28
拍卖
地块一
涌泉街办五福村
成都中泰交通建设发展有限公司
228万元/亩
118.5
27022.56
12-6
拍卖
地块二
涌泉街办五福村
成都中泰交通建设发展有限公司
233万元/亩
223.8
52140.74
12-6
拍卖
地块一
温江区柳台大道与南熏大道交汇处
成都金强实业有限公司
172万元/亩
76.5
13158
12-8
拍卖
地块二
柳城镇凤溪大道
四川信安金兰实业发展有限公司
122万元/亩
17.4
2128.29
3-20
拍卖
地块一
光华大道南侧、向阳路四支道东侧
成都中森置业投资有限公司
38.4
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