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宿迁市沭阳县中城美地别墅营销策略提案_PPT

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资料大小:754KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/1/18(发布于江苏)

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文本描述
中城美地别墅营销策略提案 连云港博思中城美地项目组 2月29日 首先,我们将中城美地纳入市场体系审视, 辨明我们所面临的市场大局与区域格局 市场分析 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 3、竞争个案分析 1、政策综述 BST观点: 7月14日,国务院召开会议部署房地产调控,称部分城市房价上涨压力仍然较大,要求继续严格执行限购政策,上涨过快的二、三线城市也要采取限购。本轮限购政策的颁布,严重打压了二三线城市改善性高端住宅的需求,迫使豪宅成交量大幅下滑。 12月4日:住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示,房地产调控政策从严落实的方向不会改变,并将延续至明年。市场将不容乐观,无论普通住宅市场还是高端住宅市场,均面临着去化难的困境。 央行3次加息,加大了购房者买房成本,亦对高端住宅的购房成本产生较大影响,进一步促使成交量下挫 货币政策:房地产信贷偏紧格局将持续进行,开发贷款及房屋贷款放贷困难,开发商资金链将受到严峻考验,而本案别墅的销售回款速度亦将对开发商资金链造成一定威胁。 房地产调控:短期内限购仍将继续,针对改善型需求的高端住宅正处于限购风暴中心,本案别墅产品因市场大环境影响而去化缓慢 未来市场预判 政策:从全国出台的政策来看,国家对房地产调控决心依然坚定不移,随着12月各地政府相继表示仍将延续从紧的政策,预计上半年市场调控力度仍难以放松。 市场:寒冬刚刚开始,继“金九银十”成色暗淡后,主要城市量价水平继续下滑,尤其高端住宅去化速度骤降,预计接下来半年左右,主要城市量价水平继续下跌的可能性较大,本案所处沭阳房地产市场亦不能幸免 市场分析 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 3、竞争个案分析 在售数据及未来竞争环境分析 从区域竞品成交均价来看,别墅产品湖玺庄园成交均价最高为6700元/平米,翰林府第最低,为5000元/平米; 从区域竞品月均去化来看,别墅产品豪园俪湖湾月均去化最高为3套/月; 目前沭阳市场上别墅存量高达776套,按照目前去化速度来看,去化完成目前存量需要7年 区域竞品别墅市场概况 ◆ 所有数据截止到2月29日下午 区域内目前别墅存量达14.6万方,未来推量达7.5万方, 区域内别墅竞争量体约22万方,市场竞争尤为激烈,将会对本案别墅的销售造成巨大的压力 市场分析 1、宏观市场分析 2、区域市场分析 3、竞争个案分析 区域竞品项目位置分布图 湖玺庄园 优势: 项目紧邻沭河景观带,拥有丰富的绿化资源 部分产品为类独栋设计,属于市场稀缺产品 联排及双拼户型二层、三层南北露台设计,赠送面积较多,拥有高附加值 劣势: 各楼座间的楼间距较小,私密性不强 汽车库销售过程中计算全面积,致使单体产品总价较高 宝龙御景 优势: 别墅产品南北双露台设计,销售时,地下室全赠送,拥有较高附加值 项目为沭阳首家采取苏州园林式景观设计,徽式建筑风格亦为沭阳别墅产品首创 劣势: 项目位置较偏僻,周边生活配套较差,日常生活不便捷 豪园俪湖湾 优势: 项目属于沭阳老牌别墅区,知名度较高 项目位于城北区域,周边生活配套齐全,紧靠沭阳高级中学、怀文中学,属于学区房 劣势: 项目景观设计较普通,不足以支撑别墅产品的品质 项目开发周期较长,目前已至第五期,前期公寓产品设计档次较低,对别墅品质感产生不利影响 本案与竞品优劣势分析 优势区 劣势区 从本案与周边竞品的对比可知,本案的优势点在于景观价值及产品价值,劣势点在于项目的区位的弱势; 本案在后期推广中以景观及产品做为主要诉求点,弱化环境信息的释放,通过高端的活动影响,提升项目的口碑效应; 中城美地别墅销售目标梳理 我们的销售目标? 全年别墅销售目标 实现别墅2000万元总销 目标完成前提:市场环境的提升、样板房及时公开、内部景观准时打造、推广有效执行 我们该怎么做? 限量推售,制造产品在市场上的稀缺感 高端平台搭建,聚焦客户对项目的关注 销售策略思路 本案推案时间节点 持续销售期 蓄水期 强销期 全年推案计划 5月12日房源推出 推售范围确定 推售房源 本次推出房源好差搭配,价格层次高低搭配。通过房源和价格挤压,形成差距。差房源促进高价位好房源去化;好房源形成高价位凸显差房源性价比,促进差房源去化,制造价差,彼此促进,完成销售 赢客户者赢天下。 我们,所有的一切都将围绕客户展开 欲赢市场 先取客户 PART1——定量客户,厘定目标 PART2——定义客户,精确制导 PART3——对话客户,价值传播 PART4——影响客户,层层渗透 PART5——逼定客户,步步为营 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看