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中信成都中信未来城大盘项目营销策略提案292PPT 金牌
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      资料简介
     
    中信未来城首航预演
    宏观形势-在不确定中前行 郫县房地产-发展初期的活力市场 区域市场-部分产品供销两旺,尚余市场空白 客户需求-现实客户、潜在客户需求研究 地块本身-2个地块,2种定位
    产品定位—如何赢在起跑线?
    营销思考—如何认清形势,确保项目成功?
    形象定位-明确项目价值,树立项目“未来”形象 营销策略-基于竞争的排兵布阵 营销分解-4计分段实施细项 价格策略-基于价值及销售速度的双重考虑
    宏观视角
    宏观大势 近期“小阳春”
    09年1季度各项经济指标出现积极变化
    图:-1季度全国GDP及同比增幅
    图:08/1-09/3全国进出口总值及同比增幅
    1 宏观 大势
    数据来源:国家统计局
    经济积极的变化,源于政府大规模信贷资金的支持及一系列政策扶持,但中国实体经济未根本性好转,因而作为与宏观经济密不可分的房地产市场的后市发展尚不明朗
    但这种积极变化的背后,显现一些迹象: 多变的外部经济环境,将影响我国进出口 经济的增长有赖于政府投资、银行信贷等大规模资金支持 凭借政府投资、基础建设投资的高增长,固定资产投资依然保持较高增速,而房地产投资增幅跌至个位数 09年1季度新增人民币贷款额4.58万亿,已达今年计划5万亿的91.6%,持续性高投放可能性趋小 家电、汽车、房地产大宗消费品的大幅回升,有赖于政策扶持 “家电下乡”政策 小排量汽车下调购置税 房地产购房补贴、下调相关税费、信贷支持等等
    图:07/1-09/3人民币贷款增加额(亿元)
    1 宏观 大势
    数据来源:中国人民银行
    宏观视角
    宏观大势 近期“小阳春”
    成都在全国各典型城市节后的成交量增幅处于领先位置
    数据来源:各城市房管局网站每日公布数据统计而得
    注:剔除春节所在周成交情况
    图:11月-3月全国各典型城市周成交量
    2 成都楼市 “小阳春”成都市区成交量自08年11月起止跌回升,3月成交量137.76万㎡接近07年历史高点;成交均价略有回升,但仍处市场低位
    成交走势:成都市区成交量自08年11月45.88万平米成交量逐步回升,自09年1月出现陡增,至3月达到137.76万平米,,接近9月的历史高点153.2万平米。 均价走势:从08年8月逐月持续下跌至09年1月5008元/平米,2、3月均价略有回升,但5180元/平米的价格仍处市场低位

    08年11月起成交量逐步回升,进入“小阳春”
    图:08年/1月-09年/3月市区商品住宅量价走势图
    5.12地震
    地震后低密物业热销促使整体成交均价上升
    2 成都楼市 “小阳春”
    数据来源:成都市房管局
    市区成交集中度:市区各项目成交量均出现增长,同时走量项目与非走量项目差距呈现缩小态势
    市区周备案销售套数超过20套项目进一步扩张。 市区周备案销售套数超过20套项目个数呈现梯度上升态势 市区周备案销售套数超过20套各项目备案销售套数呈现增长态势
    注:计算公式:市区走量平均线=市区单月总销售套数/市区在售项目个数 月销售套数超过走量平均线的项目定义为走量项目; 走量项目与非走量项目销售能力比较=走量项目平均销售套数÷非走量项目平均销售套数
    数据来源:正合地产数据库
    2 成都楼市 “小阳春”
    市区主力成交面积:成交量回升主要集中在60-80、80-90平米首次置业,90-120平米显现占比增长态势,而180平米以上成交套数并未相应回升
    图:09年/1月-09年/3月市区各月分面积段成交套数
    主力成交面积段:80-90平米首次置业,3月成交套数达到6089套,占整体约40%比例; 其次60-80平米,3月成交套数达到2941套,约占整体20%比例; 90-120平米实现占比与环比的双增长:3月成交套数达2686套,环比大幅增长77%,占比为17.61%,较1月提升约2个百分点 180平米以上成交套数并未呈现相应回升,高端多次置业需求仍未恢复

    2 成都楼市 “小阳春”
    数据来源:成都市房管局
    郊县走势:近郊与市区同步进入楼市“小阳春”,但近郊成交均价尚处低位盘整阶段
    图:08年/1月-09年/3月近郊商品住宅量价走势图
    震后低密物业热销近郊成为成交主力
    08年11月,近郊随同市区成交量出现上涨,进入“小阳春”
    近郊与市区同步进入成交量攀升阶段 成交走势:从08年11月出现第二次成交量回升,3月成交量达到87.75万平米,大幅高于08年全年月均约42万平米的水平,甚至高于07年全年月均约76万平米的成交水平。 均价走势:从08年6月逐月持续下跌,09年2月跌至08年以来最低点3694元/㎡,09年3月略有回升至3886元/㎡,但处08年以来市场低点

    2 成都楼市 “小阳春”
    数据来源:成都市房管局
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