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思源首开北京常营项目营销推广计划107PPT 金牌
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      资料简介
     
    首开常营项目08年市场分析及09年营销推广计划
    首开常营项目组 12月方案导读
    一、08年市场分析篇
    二、09年营销推广篇政策解析宏观市场区域市场一、08年市场分析篇
    个案分析4
    金融政策——自9月央行五次降息提振经济 第一次: 从9月16日起,一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点。 从9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。 第二次: 从10月9日起,一年期人民币存、贷款基准利率下调0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率包括公积金贷款利率也作了相应调整,存款利息税同时被取消。 从10月15日起,存款准备金率下调0.5个百分点; 第三次: 从10月30日起,下调金融机构人民币存、贷款基准利率 0.27个百分点。 第四次: 从11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。 第五次: 从12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点.
    1.政策解析
    9月,中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知: 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍房地产政策——从中央到地方,各种政策鼓励合理的住房消费,救市行动既出。 1、从9月16日起,下调个人住房公积金贷款利率,5年期以下(含5年)下调0.18个百分点,5年期以上下调0.09个百分点; 2、从10月9日下调住房公积金贷款利率0.27个百分点; 3、从10月27日起,公积金贷款的利率统一下调0.27个百分点,另公积金购90平米住房首付降由30%至20%,政策性住房比例仍为10%; 4、从10月27日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付比例调至20%; 5、从11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 6、 11月21日北京市建委出台普通住房标准新规: 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

    享受优惠政策住房平均交易价格调整为“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”。 7、12月17日国务院出台第二套房相关政策:对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税

    北京市规委内部规定:今后公建项目单层层高不得高于4.9米,高于4.9时按水平投影面积2倍计算

    1.政策解析1、政府搭建银行与企业对接平台,解决企业面临的困难。 2、金融政策放宽,支持符合条件的房地产企业的信贷需求,促使房地产的健康发展。 3、双利率首次下调,鼓励首次购房的新政出台,减少购房者首付、税费负担,增大首次购房的可选面积,刺激内需,增强购房者信心

    政策小结:
    政策已破冰,要对房产行业产生影响,必须有多次降息才能产生积累效应。 针对目前的救市政策,调整还在进行。09年房地产市场会趋于稳定

    宏观判断:
    核心词:企业、房地产、购房者、信心
    1.政策解析降息的优惠政策对商业用房不形成支持。商业用房的贷款利率仅随基准利率下调,金融利率的调整对本案无明显利好;普通住宅贷款利率下调,拉大了其与商业用房的资金差距,本案与普通住宅产品竞争处于劣势。 二套房政策松绑只针对住宅,投资客对普宅投资需求将得到释放。此政策将分流本案投资客群,加大了本案与普通住宅产品竞争的劣势。 规委内部文件,公建项目层高不得高于4.9米。本案与后期同类产品竞争具有一定优势

    政策对本案影响
    救市利好不涉及商业项目,加剧了本案后期营销难度 降息针对普通住宅而言的,所有公建立项的楼盘都不享受现行优惠利率。政策解析宏观市场区域市场一、08年市场分析篇
    个案分析9
    近两年北京房地产开发投资占地区生产总值20%以上的比重,占固定资产投资比重在50%以上

    数据来源:北京市统计局
    房地产行业重要性分析
    房地产业是支柱产业,对国民经济的发展起着至关重要的作用
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