阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案
沈阳德置行
沈阳俪锦城整体营销策略报告
PART2. 目标下的市场背景
PART3. 俪锦城项目本体分析
PART4.本项目周边竞品个案分析及总结
PART5.整体营销战略及执行计划
PART1. ,我们的目标
PART 1 ,我们的目标
财务目标：
营销目标：
加速……
“
”
品牌落地,客户认同！
“
”
实现销售5亿，约1200套； 二期快速消化，三期顺利入市，实现良好销售；
加强项目形象展示，建立客户信心，提高项目品牌影响力；
我们的目标要求
回顾市场、客户情况，我们记住了如下几大关键词：
实现5个亿所面临的核心问题
政策=淡市
市场=群雄逐鹿
客户=重实景，轻未来
核心问题： 淡市下如何突围，实现品牌价值提升与项目快速跑量？
目标下的问题
PART 2目标下的市场背景
秋交会激活刚需客群 ,产品价格主打“亲民路线” 以刚需为主打的沈阳秋交会9月26日在沈阳国际展览中心W1馆隆重开幕。本届展会为期四天，共有51个品牌房地产项目参展。从产品来看，主要以90平方米以下户型为主打，价格也相对亲民，开发商给出的优惠力度非常大，整个展会呈现出供需两旺的良好态势

银行资金吃紧蔓延 ,沈多家银行叫停首套房贷 继部分银行暂停二手房贷款业务后，沈阳部分银行甚至叫停了首套房贷。9月23日，经向两家股份制商业银行确认，虽然距离年终还有3个多月时间，但由于贷款额度已用完，银行不得不叫停首套房贷。业内人士分析，此举可能对楼市产生负面影响

房产快讯
继8月沈阳土地市场回归谷底，9月土地市场又有大宗土地集中放量供应，土地市场供应呈上升态势

土地市场
大宗土地集中放量，致使成交建筑面积明显回升
土地市场
从整体看，9月土地市场虽较8月供应及成交有明显提升，但幵未带动本月成交的楼面均价的提高。原因在于部分成交地块的用地性质为地下商业或停车场，成交单价较低，因此拉低了本月整体土地成交楼面均价

土地市场
商品房市场
金九，商品房新入市量持续大量上升，开发商以主动的姿态提高市场热度。9月市场供应面积约为388万平，环比上涨41.6%，同比上涨54.0%

9月商品房推售再冲高峰，市场供应量充足。9月市场供应44206套，环比上涨32.6%，同比上涨81.5%
商品房市场
9月沈阳楼市表现环比不佳，同比有涨。总体成交面积为163万平，环比8月不变，同比去年上升23.5%；商品住宅同样平淡，总体成交面积147万平，环比上升2.1%，同比上升28.9%。“金九”稳稳的度过，商品住宅成交较好。6月以后，市场各方面环境的稳定，让市场的成交也稳步上升。对比供应可知，金九的成交低于市场预期，敁果平平。但是，从总体走势看，今年6月以后的市场走势，要优于.
商品房市场
9月沈阳商品房及商品住宅成交套数相比8月略微下降，商品房共计成交18181套，环比8月下降5.0%，同比去年上涨24.6%；商品住宅9月共计成交15755套，环比8月下降5.8%，同比上升22.5%，截至目前达到全年最高峰值。9月成交套数环比8月略微下降，但成交面积基本无变化，综合来看金九成交平稳，变化不大

商品房市场
9月成交并不火热，仅是维持8月业绩。可见，客户普遍较为理性，并没有因为开发商的高推盘量而盲目购买.
商品房市场
总体的价格均相比上涨，从时间的纵轴看，沈阳楼市均价上升是必然的。但是，相比其他同等城市，沈城房价较为稳定

积极抗压，加大营销力度提升产品力 纯刚性需求大量释放，让所有开发商项目均加大了推盘、营销的力度，现阶段面临超两千万平方米的库存和竞争压力，控制现金流和增加产品力就显得尤为紧要。 现阶段市场机会从价格竞争到品质竞争 从上半年房地产销售数据中，可以清晰地看出相较于去年同期，沈阳房地产市场的销售面积处于增长的状态。新政的出台对于开发商来说，一方面意味着压力，另一方面市场机会也在逐渐显现，除了大品牌开发商继续领跑市场以外，一些高性价比、走亲民路线的房子，也在激烈的竞争中找到了自己的位置，另外，善于利用营销渠道的开发商，也在市场竞争中脱颖而出。 性价优化产品未来更受欢迎 产品和市场的全面竞争，加上以往打出高端、豪宅招牌的产品只受到一小部分购房者所接受，低总价、高品质，依旧是当下的大势所趋。除此之外，户型的最优化设计和周边生活的完善配套，也是购房者决定出手的关键要素。 产品品质的竞争更关键 前三季度，可以看出很多项目的销售业绩火爆多是以价换量带来的，但是随着现阶段新增供应的提高，市场竞争的加剧，产品本身是否具备足够的竞争力，才是决定购买行为的关键。所以，对于开发商来说，如今的市场机会更多地是取决于产品本身

小结
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