湖南裕田项目营销策划报告 谨呈：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司 写在前面： 与以往的提报不同，本案的营销策划报告是在制定了营销速度与节奏的前提下进行撰写。而本案一期400余套别墅要在近10个月完成销售，大大超越了以往长沙别墅市场的销售速度。因此，本案若仅采取常规手段难以实现目标。如何形成突破，成为本案成功营销的关键 同致行三大战略 精准的市场定位 渠道制胜法则 超强的营销团队 同致行认为，基于目标下的实现脉络应该是： 整体目标： 先通过项目“奥特莱斯+高端住宅”独创开发模式打造“城市名片”，再 通过营销策略，打开销售市场，实现品牌效益与经济效益的双赢！ 宏观及区域市场分析 项目自身解析 项目定位 项目营销策略 宏观及区域市场分析 政策环境分析 别墅市场分析 别墅个案分析 房地产宏观及 区域市场分析 国际环境：金融危机在国际主要经济体已经基本抑制，全球经济探底，逐步回暖 宏观 市场 美国消费者支出有所增长，全国经济呈现稳定或者温和改善，非金融服务业整体增强。居民住房市场从很低水平有所提升。但商用地产业仍是表现最弱的部门。金融机构的贷款需求持稳或者减弱，贷款标准仍紧。劳动力市场继续疲软。各地区物价和工资上涨压力仍然不大 美国经济企稳，消费信贷制下滑止步； 房地产市场已止跌 今年第三季度欧元区国内生产总值(GDP)比上一个季度增长0.4%，与初步统计数据一致，表明欧元区经济正式走出衰退。 受金融危机影响，欧元区经济自去年第二季度开始出现萎缩，并于去年第三季度正式陷入有史以来的首次经济衰退。分析人士认为，尽管欧元区经济今年第三季度环比有所增长，但要恢复到危机前水平可能还需要较长时间 欧盟经济出现金融危机以来首次增长；09年第三季度0.4%的增长正式宣告欧洲迈入经济复苏行列； 国内环境： 中央经济工作会议，定调，保增长，促发展。保增长第一步：保护胜利果实，抗通胀，房地产业调整 提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。 加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。 深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。 推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。 着力保障和改善民生，全力维护社会稳定 我国经济工作的主要任务 宏观 市场 的发展态势可用“高增长、低通胀”来形容。所以，明年要防范通胀预期，但也不要太高估的物价上涨，只是要控制好未来通胀预期。管理“通胀预期”并非通胀已经来到。通胀是以后的问题，而不是当下的问题。我们现在要做的，就是要控制给未来通胀带来的压力 中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机； 在金融危机来袭时，中国的经济凭借中央及时、果断的宏观调控和强有力的干预措施已发生了明显转机，目前中国经济已进入新一轮经济周期的上升通道，可以说中国经济已开始经触底回升。而扩大内需，将成为引领经济新一轮增长的主体 中国经济已经进入新一轮上升通道；抑制通胀，拉动内需依然是主要任务；房地产业调整首当其冲； 国内环境： 国内经济发展将稳步上升！ 宏观 市场 长沙市历年GDP以及其情况 近7年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在15%-16%左右，高于中国GDP增长的平均速度，长沙GDP达到3000.98亿元； 与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值逼近4000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，GDP总值在3000亿元左右，第三梯队郑州、合肥GDP总值不足2000亿元 中部地区&广州7省会城市GDP总值比较 长沙近年GDP快速增长，名列中部城市第二梯队；长沙市人均可支配收入持续增长，名列中部省会城市第一！ 宏观 市场 长沙市历年人均可支配收入 中部地区&广州7省会城市人均可支配收入比较 可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，08年人均可支配收入为18282元，增长11.65% 长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中排名第一！ 2月长沙经营性土地供求 2月长沙经营性土地溢价率情况列表 1-2长沙经营性土地供应情况表 土地 监测 经过08年的低谷与09年的快速增长期，10年土地供求呈现成交面积大幅增高的特征，表明市场开发量骤增，竞争加剧 09年长沙市场供销两旺、供应逐季增加 下半年住宅销售均价迅速提升 市场 监测 （注：数据来源于长沙市房地产信息中心） 随着整体市场的繁荣09年1-11月长沙市商品房市场呈现供销两旺的态势。 虽然市场供应逐季增加，但供不应求的态势未能改变，市场存量基本消化完毕，市场存在短期缺货的风险。 市场的供不应求造就了价格的水涨船高，下半年转载销售均价直线飙升。面对依然强劲的市场需求，长沙成交价将会有近一步的上涨。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看