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和别灵寿项目整体定位报告62p低密度别墅级社区前期策划

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更新时间:2018/1/11(发布于浙江)

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文本描述
灵寿项目整体定位报告 The spirit of the whole project positioning report

河北达隆行房地产经纪有限公司 8月
土地成本为20万/亩; 项目为住宅用地,暂不考虑容积率及其它限制(如限高、物业类型等); 项目需考虑部分偏政绩类的概念或建筑,利于报规; 开发商具备一定的资金力量,可考虑前期的部分投入; 项目首次为四合院的整体规划稿可推翻;
【项目关键信息】
【方案目的】
清晰项目定位,利于设计院推进工作; 优化现有产品基础,降低项目风险; 推进营销推广工作,使项目尽快产生回款;
第一部分 分析/analysis 第二部分 定位/positioning 第三部分 建议/suggest 第四部分 附件/accessories
目录/directory
第一部分 分析 ——客群与项目契合度的问题研究
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
数据来源:河北省统计局;研究来源:世界银行研究模型
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
山区
丘陵
平原
太行山
数据来源:河北省统计局;研究来源:达隆行研究模型
地域环境造成的产业集中化; 非资源性城市的工业化城市; 客户两极分化严重;
【宏观环境】 ——城市经济与房地产的关系
数据来源:以上数据来源于河北省统计局及达隆行市场研究部;
市场经过房价相对较高的阶段,改善及多次置业者为客户主流; 灵寿房地产市场面积趋于精细化;(90—120) 投资型产品受市场追捧度较高;(燕都大厦开盘销售50%)
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
数据来源:河北省统计局;研究来源:世界银行研究模型
25000以上房地产过渡为金融业产品; 城市经济良好,灵寿房地产市场发展良好; 按照灵寿目前人均GDP增长率分析,预计以后将进入改善阶段;
研究来源:世界银行研究模型;达隆行房地产发展分析模型;
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
各项目仍以地段支撑核心价格; 各项目偏于成本控制; 规划初级/户型初级/景观初级/营销推广初级;
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
灵寿距石家庄仅40公里; 驱车行驶约20分钟; 交通方便;(京昆高速) 人口外流;(城市属性)
【宏观环境】 ——稳定发展的城市经济的房地产市场研究
改善性客户占主导,城市成交速度缓慢;(市场产品空白) 刚需市场不具备可控性,风险较高;(人口增长缓慢、产业结构等问题) 城市处在质变过程,高产品力受客户追捧;
【区域环境】 ——工业区的住宅大盘
西进、东拓、北渐进、南优化; 重点跨越松阳河向西发展; 向东拓展工业园区; 北部在北环路以北补齐; 南部不大规模发展;
数据来源:灵寿县城乡规划信息网
【项目分析】 ——工业区的住宅大盘
灵寿县城东工业园区位于县城东侧,规划占地14263亩,西起建设大街,东至卫水河,南起灵正渠,北至北环路北200米

数据来源:灵寿县城乡规划信息网
【项目分析】 ——案例借鉴(天然城)
【项目分析】 ——案例借鉴(天然城)
推广噱头与高性价比
客户指数存在问题/刚需市场不可控制/区域属性异同
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
豪宅毛坯成本为约3500元/平米; 按照国内豪宅利润为25%—50%左右计算,豪宅售价约为4200—7000元/平米; 按照四合院平均面积800平米计算(一进院),套价为336万—560万/套;
数据来源:中国私人财富报告;(源自招商银行、BAIN&COMPANY)
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
数据来源:中国私人财富报告;(源自招商银行、BAIN&COMPANY)以及达隆行客户分析模型
河北省内投资房地产人数为2570—7710人; 按照豪宅黄金比例20%计算,约514—1542人会购买豪宅; 即使按照普通成交比10%计算,约700高净值客户到访本案;
【项目分析】 ——四合院纯高端方向
成交周期长——高净值客户有9.4天/月在外地出差; 产品投入大——毗邻一线四合院产品标准; 推广有效渠道差或推广投入较高; 与市区高端产品产生竞争;
极少考虑豪宅的数量,规避不可控风险
第二部分 定位 ——客群与项目契合度的问题研究
【项目定位】 ——客户定位
【项目定位】 ——客户定位
如何让客户忽略位置及区域问题?(刚需客户)
【项目定位】 ——客户定位
如何让客户体验到好产品?(改善客户)
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看