今天，长房白沙湾，以两河一湾双公园的河湾美景，泊长沙于湾

我们要完成的， 不仅仅是长房 白沙湾的销售！
我们要立足的， 也不仅仅是长房 白沙湾这一个项目！
我们必须， 立足于一个远见发展商“开疆拓业”所应有的品牌高度 去考虑其形象的建立及长足的发展
我们的目标， 一是打造长沙最具特色的湾区物业！ 二是打造长房集团继星城世家之后 又一座形象口碑现场具佳的高档社区！ 三是打造一个叫好更叫座的明星楼盘！
泊湾计划7部曲
市场及区域分析 望湾 目标客群分析 居湾 项目SWOT分析 看湾 产品及形象定位 定湾 整合推广规划 赏湾 促销及公关活动 泊湾 媒介整合规划 揽湾
市场及区域分析
望湾
市场日趋成熟，未来竞争越来越激烈
9月以来长沙楼市情况
9月、成交均价为4296元/平米，环比增长2.73%，长沙房价在过去五个月内保持平稳的增长势头，且增幅有加大趋势

市场成交均价保持稳步上涨
连续3个月份出现下降的成交量在九月出现增长，成交量达到118.42万平米，环比上20.31%，接近本年度单月成交量最高值，市场需求在本月得到了充分的释放，各新加推楼盘均取得不错的效果，不少楼盘开盘加推期间即取得了50%以上的销售率，新加推产品得到了快速消化

成交量出现增长
从去化情况看，新开盘项目整体去化率为49.05%，新开盘项目在开盘期间即取得消化近半的效果，去化情况较好。分产品类型来看，一房产品去化率最高，开盘期间去化率达到70.07%，这与本月新增的两个小户型项目位置较好有关，也预示着长沙投资型置业需求正在升温；其次是二房、三房，去化率都在40%以上，表明自住型客户需求依然旺盛，市场需求量仍然较大；而四房、五房由于面积较大，总价较高，去化率相对较低，区化速度较慢

实用型户型 去化率最大
09年连续多个月份的高位成交，市场存量得到了有效消化，市场进入以消化新加推量为主时期，各开发商销售压力有所减轻，提价信心逐渐增大，
开发商提价信心逐渐增大
开发投资开始回暖 9月份房地产开发投资增速仍为负值，为-1%，但负值正在缩小，开发投资正在回暖。09年市场连续多个月份保持高位成交，市场存量得到有效消化，开发商对未来市场的预期从谨慎向乐观逐渐转变，投资积极性逐渐提高。随着市场的持续走强，预计下半年投资同比将会转为正增长

面对持续热销的市场，各开发商加快了开工步伐，未来市场供应量将会进一步加大，市场供应将会更加充足，而市场需求在经过09年的充分释放后是否会保持现有水平，不确定性越来越大，市场可能会再次面临考验

但未来竞争愈来愈激烈
达观观点
在上半年市场供不应求、市场存量快速消化的局面下，部分开发商加快了项目开发节奏， 加之“金九银十”传统销售旺季的到来， 预计未来一年内市场新增上市量将大幅增加， 市场竞争将趋于激烈

区域分析
浏阳河畔景观资源丰富，但是区域配套较为缺乏， 楼盘档次不高。 随着区域路网的拉通，浏阳风光带、奎塘河风光带的建设 景鹏、双水湾等项目的开发， 浏阳河流域将成为的置业热点

风尚国际
核心优势：欧洲主题社区+实惠价格
1.4.1 在售楼盘分析
1.4 区域竞争市场分析
锦湘国际星城
核心优势：名校教育+大规模社区+实惠价格
上河国际花园
核心优势：复合型城市综合体+成熟配套
芙蓉上河图
核心优势：浏阳河文化公园+成熟氛围
1.4.2 将售楼盘分析
景鹏湘域熙岸
核心优势：圭塘河景+生态公园
景鹏湘域西岸
双水湾
核心优势：圭塘河景+浏阳河景+创新户型
从目前市场在售楼盘来看， 区域内楼盘个性特色不强，同质竞争较为激烈， 这对本项目形成竞争威胁的同时， 也提供了突破之机！
区域内未来将有三个新盘推出市场， 从目前进度来看， 预计推货时间将于本项目相若， 与本项目的直接竞争较大， 因此，如何抢占先机、制造差异，规避竞争， 将是我们需要考虑的重点！
达观观点
周边项目以高层、普通的户型为主，创新不够，户型产品的价值不大，对于高档市场没有特别的吸引力

4、户型创新的机会点——周边项目户型设计比较传统
3、园林的机会点——周边项目园林无明显特色
各项目在外部景观缺乏的基础上，比较注重内部景观的营造，但各项目的园林设计缺乏自身鲜明的特色，市场影响力有限

2、配套的机会点——周边项目会所功能未得到提升
从周边项目的配套设施对比来看，会所、商业街、休闲广场、运动场所、游泳池等配套设施各项目均有采用，但在大而全的基础上，却缺乏独有的特色，对会所等配套的价值提升不够。本项目可利用此空白，打造迎合现代人追求个性生活方式的主题会所，如养生会馆、水疗会馆等，并在注重会所功能提升的同时，注重会所外观的设计、内部空间的展示，使之成为项目的一大价值点

1、景观的机会点——周边项目外部景观欠缺
除双水湾、芙蓉上河图、湘域西岸外，竞争项目景观资源相对较为缺乏。本项目临近浏阳河风光带、圭塘河，位于双风光带，双绿化广场之中，具有明显的景观资源的机会

启示
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