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房地产估价方法与程序比较法、成本法培训75PPT 金牌
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    1
    第五部分 比较法
    第一节 基本原理 第二节 估价程序 第三节 技术要点 第四节 应用举例第一节 基本原理
    概念 又称市场比较法。 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法估算的价格称为“比准价格”。 理论依据 (原理) 替代原则
    比较法第一节 基本原理
    适用对象 具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 适用条件 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 应用的关键和难点 房地产状况的修正(区域因素和个别因素的修正)
    比较法第二节 估价程序
    1、搜集交易实例; 2、选取可比实例; 3、建立价格可比基础; 4、进行交易情况修正; 5、进行交易日期修正; 6、进行区域因素修正; 7、进行个别因素修正; 8、求取比准价格

    比较法第三节 技术要点
    技术要点之一:搜集交易实例 资料来源、建筑平面图等
    比较法第三节 技术要点
    技术要点之二:选取比较实例(≥3,≤10个) 1、区域相同或相近(同一供求圈的类似地区) 2、用途相同 3、建筑结构相同 4、权利性质相同 5、交易类型与估价目的吻合 6、可比实例的成交日期与估价时点接近 7、可比实例的成交价格应是正常成交价格,或可修正为正常成交价格
    比较法第三节 技术要点
    技术要点之三:建立价格可比基础 1、统一付款方式(交易日期一次付清) 2、统一化为单价 3、统一币种和货币单位(用可比实例成交日期市场汇率换算) 4、统一面积内涵 5、统一面积单位
    比较法比较法第三节 技术要点
    技术要点之四:交易情况修正 1、交易情况修正的缘由 有利害关系人之间的交易 急于出售或急于购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特殊动机或偏好的交易 特殊交易方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易
    比较法第三节 技术要点
    技术要点之四:交易情况修正 ——不能修正为正常交易价格的案例不能作为可比实例! 2、交易情况修正的方法 采用百分率法公式为: 正常价格=可比实例成交价格/(1+交易情况修正系数) 注:交易情况修正系数通常是以正常价格为基准来确定。 交易税费非正常负担的修正公式为: 当交易税费全部由买方承担时, 正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费 当交易税费全部由卖方承担时, 正常成交价格=买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
    比较法比较法第三节 技术要点
    技术要点之五:交易日期修正 1、交易日期修正方法 采用百分率法公式为: 可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格 注:交易日期修正系数通常以成交日期时的价格为基准来确定的

    比较法第三节 技术要点
    技术要点之五:交易日期修正 2、交易日期修正系数类型 价格指数——定基价格指数、环比价格指数 价格变动率(要与估价对象类似房地产的价格变化情况吻合)
    比较法第三节 技术要点
    技术要点之五:交易日期修正 价格指数 1、采用定基价格指数进行交易日期修正的公式: 2、采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点的价格
    比较法比较法第三节 技术要点
    技术要点之五:交易日期修正 价格变动率 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为: 可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点时的价格
    比较法比较法中房指数
    (CREIS) 由中国房地产开发集团于1994年开始测算。覆盖20多个城市。按季发布,为定基指数

    比较法地价指数
    国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院,对长三角、珠三角两个重点地区、30个主要城市地价进行监测。为定基指数,以2000年为基期

    比较法各城市统计年鉴
    比较法
    21
    第三节 技术要点
    问题: 以上房地产价格指数、地价指数在估价案件中能否应用?应该如何应用?
    比较法
    22
    第三节 技术要点
    技术要点之六:房地产状况修正 1、房地产状况修正的内容 区位状况修正:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象之外的部分)、临路状况、楼层、朝向等 权益状况修正:土地使用权年限,城市规划限制条件(如建筑容积率)等 实物状况修正: 土地——面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等; 建筑物——新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、平面布置、工程质量等
    比较法
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