万全城项目沟通案 合富辉煌房地产（湖北） 08-05-07 本案旨要研究与解决的问题 深入理解项目特性，制定合理的营销策略方向; 以营销可行性为依据，对项目产品规划提出优化建议； 分解项目整体及个体价值，提出推广核心概念； 以工程节点估算推导合理的营销执行顺序 策划思路框架 项目理解 项目住宅特征分析 住宅市场分析 营销策略方向 产品优化方向 客群初步扫描 项目写字楼特征分析 写字楼市场分析 营销策略方向 产品优化方向 客群初步扫描 项目商业特征分析 商业市场分析 营销策略方向 产品优化方向 客群初步扫描 项目整体市场定位及主题形象导入 各业态个体市场定位及主题导入 工程节点周期分析 营销顺序及开发顺序分析 营销执行顺序建议 营销策略方向 产品优化 推广核心 营销执行 一、项目理解 整体经济技术指标 一、项目理解 总面积：38331㎡，总套数：312套（32层） 户均面积：123㎡ 主力户型面积为138平方三房产品 在户型面积周边市场存在一定竞争 商业总面积:22235平方; 建筑构成:地上4层； 毗邻城市主干道，周边各种商业氛围成熟 总面积：26391㎡ 总套数：528套（22层） 户均面积：50㎡ 带厨卫，兼具居住功能 产品特征分析 二、城市综合体特性分析 东湖春树里 新世界中心 三金鑫城国际 武汉市CBD核心区域（新华路于建设大道交汇处沿线） 本案 目前市场有的综合体项目只有本项目是处于真正的CBD核心区域 二、城市综合体特性分析 新世界中心（城市核心圈外物业） 二、城市综合体特性分析 三金 鑫城国际（城市核心圈外物业） 特征描述: 住宅、临街商铺、大型集中商业 营销手法: 住宅 商业 写字楼 销售状况：29% 核心推广理念： 一站式国际化中心社区 融汇世界精彩，享受无处不在 商业、写字楼 住宅 住宅 商业、商务价值变现滞后，无法，最终沉淀 二、城市综合体特性分析 东湖春树里（非城市核心圈物业） 二、城市综合体特性分析 武汉城市综合体开发及营销共性： 形象价值上：商业、商务提升住宅形象价值； 营销实效上：商业、商务价值变现滞后、无方，最终沉淀； 实操误区：过分放大综合体的当前价值，忽略了企业的资金需求及物业变现均衡需求。 对于企业的实况比较： 二、城市综合体特性分析 武汉万全城理解分析： 直达核心的方法：形式化的SWOT的常规分析抛开； 理解核心：1、处于城市正中心的住宅物业如何变现； 2、处于城市正中心的商务物业如何变现； 3、处于城市正中心的商业物业如何变现； 二、城市综合体特性分析 变现策略： 1、突出综合体的城市价值，期望住宅高回报，弱化商业、商务变现问题，经营先行； 2、突出各业态的个体价值，以不同的针对性营销手法个体变现，全面解决营销问题； 合富观点： 项目核心价值：处于城市核心地段 项目个体价值： 中心住宅 中心商务 中心商业 策略：项目整体的综合形象面市，个体以各自的绝对价值优势同时参与市场竞争； 目的：以全面变现为营销目的 四、项目特征分析 4-1、项目住宅部分特征分析 产品特征 高层住宅、总面积:38331㎡ 两栋塔楼一栋具有景观价值 面积特征 主力户型为130左右三房，达到三分之二的比例 4-1、项目住宅部分特征分析 特征总结： 项目住宅以130平方为主力产品（约66%）的中大户型产品为主； 区域住宅市场竞争激烈，面临一定的竞争； 地段价值较高，交通、配套环境优越； 部分住宅产品具有很高的景观价值； 点式楼产生黑卫，厨房采光较差（二次采光） 4-2、核心区域住宅市场竞争分析 区域周边项目特征说明 目前本项目所处的区域为汉口中心区； 本片区项目价格可以代表武汉楼市价格风向标，为全市之首； 本片区项目户型面积基本以中、小户型为主，投资者较多 售价 消化率 4-2、核心区域住宅市场竞争分析 周边项目情况 面积多为中小户型 成交价格集中在9000以上 周边二手住宅价格分析 周边的传统豪宅同面积的次新房在二手市场也对本项目形成了冲击 4-3、项目住宅部分策略方向 主要是解决大户型客户购买动机问题 两栋楼按自住客带装修、投资客毛坯的方式； 景观好的那栋带装修针对自住客，同时提升价格，装修利润放入开发成本，提升开发利润； 景观相对不好那栋卖毛坯，价格落差兼顾抓住投资动机的客户 4-4、项目商业部分特征分析 商业总面积:22235平方; 建筑构成:地上4层； 形式：底商； 商业氛围：临新华下路主干道周边商业氛围好。 价值分析：地上1、2层是商业的价值最大的部分，3、4层价值相对较低。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看