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Strengths优势
Weaknesses劣势
市场认知度:济南市场对万达品牌认知度略有不足; 居住宜居性:针对住宅等居住类物业,综合体带来繁华与便利之余,也意味着私密性差,舒适度、宜居性不足,住宅的居住氛围及居住品质有所缺失;
Opportunities机会
对居住类产品而言,城市综合体的土地价值、都市精华资源、超大规模、完备配套都为其他住宅项目所无法比拟; 魏家庄金融商务圈发展渐趋升温,舆论导向逐步清晰,区域内无同质竞争项目,本项目入市正逢绝佳时机; 济南老中央商务区二次建设、起步时期的首版城市综合体,有望成为城区第一地标; 万达集团20年历程中的百万巨筑,具备雄厚、品牌实力支持,区域内最大体量的建筑,国际最先进的建筑模式
Threats威胁
政策及市场变动带来的不确定性因素; 本项目所在地块及辐射区内的高档住宅,将对自身住宅形成客群分流; (如山大路板块、千佛山板块、英雄山板块)
客群解构 [住宅类产品]
区域分布:工作或生活在CBD及其辐射区的地缘性客户为主 (北园大街板块/山大路板块/经十路千佛山板块/ 英雄山板块/西市场板块等) 购买特征:自住/暂居兼投资/纯投资型 关注要素:地段/配套/品质力/升值力 行业分布:政务/金融/商业商贸/教育等 背景特征:年龄25-45岁之间/以三口之家及以上为主/ 二次及以上置业经历
住宅买家综述
客户年龄层段集中在25-30岁,家庭结构相较简单,多为单身、或2口之家; 多在区域内生活和工作,对区域的依赖度较高; 具有一定投资意识,购房的投资用途较其他类客群比例略高。 关注区域的成熟度与价值发展
意向80—90平米一居客户特征
客户年龄段在30-35岁,三口之家居多; 工作、生活多来自同一区域,对区域的熟悉程度和习惯性较强,对区域的认知度高; 金融圈及辐射区的地缘性客户比例较大,来自政务、金融、商业商贸、教育行业的客户过半,购房需求有强烈的双重性(自住、投资)表现; 对住宅的综合指数与社区配套要求较多。 喜欢快节奏的生活方式;
意向100—130平米二居客户特征
客户年龄段多在35-45岁之间,来自政务、金融、商业商贸等行业,以及部分私企业主,工作、生活经验相对成熟; 针对本区域的居住需求是多数买家的置业原因,他们对区域认知度极高,对城市氛围、配套环境十分看重; 有较强的价格承受能力,对项目的区域配套和户型格局均衡考虑
意向150-160平米三居户型的客户特征
审视产品与客群特征 本项目如何满足客群喜好?
城市中央,百万平米HOPSCA (价值感、身份感、优越感) (被关注、被仰视感)
土地稀缺:多重版块汇集之地, 建筑影响辐射全城 产品领先:济南首版HOPSCA,区域地标建筑 都市核心高端居住(住宅) 时机珍贵:区域唯一,市场起步期早 物业增值:国际化配套资源及优质服务
形象价值
产品价值
结论
PART TWO 全案基础定位
济南万达广场 解:纵观以往24个城市的万达广场项目,名称属性皆由当地名称+“万达广场”组成。故,考虑到万达集团远景战略及品牌形象的统一性,集合本项目为济南首个万达广场,建议本项目继续延用当地名称+“万达广场”
案名
住宅组团(城市公馆)命名
A组团:理想座 B组团:联想座 C组团:梦想座
解:万达地产做为每座城市的运营商,开发及管理模式已相当成熟,纵观24座城市的“万达广场”其显著特点总是以地段和成熟的配套而相得益彰;故,我方建议在住宅3组团的名称上,契合主导本案的“为梦想与荣耀而筑”暗线,亦延续万达以往的地段、大气、品质、尊贵感。
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