上院的营销之道 07 前言 ，东莞房地产市场进入了深度调整期。受到大环境的影响下，我们在大岭山也同样遭遇了空前的销售压力。 格林上院项目上半年销售数据：截止至08年6月30日，本年度累计成交住宅204套（一期157套，二期47套），成交金额7450万元，成交面积1.73万㎡，销售比例仅为19%。 那么，项目下半年的营销之道在哪里？首先让我们从市场开始 问题一： 东莞楼市成交量巨降？ —— 08年上半年东莞市场发展现状 08年上半年住宅供应总面积同比增加6.95%，环比减少45.5% 08年上半年东莞全市商品住宅新增供应总量：供应面积约288.1万平方米，供应套数27321套，同比去年增加15.42% 08年上半年东莞房地产市场 ---- 住宅供应 07年上半年东莞全市商品住宅销售面积为300.4万平方米，下半年为315.2万平方米。08年上半年住宅销售总面积为156.9万平方米，销售总套数12673套，同比、环比均缩减一半。由于东莞市政府突然公布“取消购房入户”时间，使07年12月份销售量短暂猛增 08年上半年住宅销售总面积同比缩减47.8%，环比下降50.2% 08年上半年东莞房地产市场 ---- 住宅销售 07年8月份之前，基本是“求大于供”，07年9月之后，“供大于求”。市场面临巨大的供应压力 08年上半年市场住宅供需关系严重失衡，供需比例为【1.84 : 1.00】 08年上半年东莞房地产市场 ---- 供需关系 07年9月份开始，供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%，08年上半年总体去化率仅为54%，同比下降58% 08年上半年东莞房地产市场 ---- 供需关系 同样从07年9月份开始，供应及需求的套数去化率也同步下降。07年上半年总体去化率为108%，08年上半年总体去化率仅为55%，同比下降53% 东莞全市商品住宅销售总金额：07年上半年为143.5亿元；07年下半年为 196.4亿元； 0 8年上半年为93.5亿元，仅为去年同期的65.1% 08年上半年住宅销售总金额同比缩减34.9%，环比下降52.4% 08年上半年东莞房地产市场 ---- 销售金额 从07年9月份开始，东莞市场销售价格已连续8个月呈下滑走势 08年上半年东莞房地产市场 ---- 销售价格 “927”新政出台后，众多开发商采取观望态势，并没有从货量及价格上有太大的调整。但随着市场因素的继续不明朗，07年12月份光大地产两个高端项目（天骄风景、锦绣山河）被迫上市，08年4-6月份， “中信森林湖”、“光大锦绣山河二期”、“沿海丽水佳园”、“金域中央”、中心区“尚书银座”及万科两大项目等高端别墅与含装修公寓项目的集中出货，使市场的价格走势在稍高的物业类型变化中得到阶段性短暂拉高。从基本面来看，07年末至今，东莞市商品住宅（含别墅）均价已经从最高6805元跌落至08年3月的5598元，下挫1207元，幅度达到17.74%。但是市场在“有价无量”的压力下，短期内价格回调明显缺少有效的支持 08年新开工面积创记录达到921万平米，承接07年及早期未售面积，预期08年下半年的市场供应量将超过1000万平米 市场供应在08、09年年集中放量，竞争态势空前激烈 08年上半年东莞房地产市场—— 供应预期 近期影响市场发展的外部因素 “927新政” 市场震动，几乎所有开发商都选择了推迟推盘，观望态势发展 “以家庭为单位” 中国人民银行认定第二套住宅统一以家庭为单位，再次提高置业门槛 取消“购房入户” 争取最后入户机会，12月份市场出现小高潮，但负面影响将长期存在 重申“货币从紧” 2月份，央行明确通胀是最大的威胁，从紧的货币政策不动摇 调高土地使用税 最高税额12元/平米，比原来的5元/平米，提高了2.4倍 “万科效应” 2月底万科运河东1号率先打出团购7折大旗，其他开发商纷纷跟进 “房价雪崩” 南方都市报以“雪崩”为题，报道了万科引发的房价下跌，并分析东莞产业转移、产业升级不力及城市魅力提升缓慢是造成“房价一夜回到两年前”的主因，引发市场更大规模的观望。随后多家珠三角的媒体（香港、深圳、广州等）开始将东莞产业衰退作为话题进行探讨，使得东莞吸引深、穗、港、台的投资及购房热情大减 “补偿差价” 金色华庭对前期部分业主采取补偿差价，引发市场连锁反应。地产商公信力急剧下降，“业主退房斗争”成为潮流 “中介关门” 经历了“创辉门”事件之后，3月份满堂红、世联行、金信联行在东莞关闭超过20家二手门店 。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看