北京房地产市场趋势分析
目 录
序言1
一、北京房地产市场的特点..........2
（一）房地产的波动周期偏离全国的波动周期.........2
（二）虽然房价增长率低于GDP和人均可支配收入的增长率，但是房价总体
而言仍在高位运行......5
（三）中心城区房价的上涨幅度慢于周边地区.........6
（四）写字楼的价格上升幅度小于住宅的上升幅度.6
（五）外地驻京办的集团购买力推动北京房价.........7
（六）北京市无法形成分散异地购买力的都市圈.....7
（七）北京商品房空置率已经居于高位........8
二、北京房地产市场与国际大都会的差异...........9
与国际大都会城市相比，北京的住房痛苦指数最高，房价仍在高位运行...9
三、近十年来北京房地产市场走势简析..11
（一）1998-北京房地产市场保持了高速增长.........11
（二）北京房地产市场呈现大幅下滑的态势..13
四、北京房地产市场近远期走势分析......14
（一）以来北京房地产市场已经呈现出一种向上发展的态势.........14
（二）长期来看，市场会呈现一种稳中有升的健康向上发展态势..15
6月
北京房地产市场发展趋势分析
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序言
改革开放三十年来，北京房地产业取得了巨大的成就：
1978年，北京市人均住房面积仅仅4.2平方米。那时期城镇居民解决住
房停留在“等、靠、要”三个字上.等国家建房，靠组织分房，要单位给房.
政府把有限的资金用在生产上，没有更多的财力建设更多的住宅。70年
代末，城市人口快速增长，而国家在城市住房上的投入总额不到国民生
产总值的百分之一

八十年代新住房时代开始了。住房政策出现了分水岭。一方面“福利房”
占主导地位，另一方面原先分配的“福利房”以及各式各样的自建公房折
价转卖给了使用者

80年代中期，国务院住房制度改革领导小组成立，这意味着“新住房时
代”正式开始。福利分房依据的是在单位的工龄、职称，还有工作年限
以及是否是双职工等综合评分。“想分房要论资排辈。”所有人都期盼着
单位分房能尽快轮上自己，单位是否给分房子决定了个人的命运和生存
质量

1998年，以国务院《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》
为标志，住房制度改革全面展开。住房实物分配被取消，实行住房分配
货币化。许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变

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从30年前的1978年，北京城镇人均住房居住面积只有4.55平方米，到
年末人均住房居住面积达到20.75平方米，增加了三倍多，这一房地产发展历程
是曲折的，尤其是在1998年房改实施之后房屋逐步商品化之后，整体市场呈现
出持续稳定的发展态势

截至年末，北京房地产价格已经连续十年上涨，而在同期发生的美
国次贷危机引发金融海啸，导致中国乃至全球经济放缓等等，这一切会对北京房
地产市场产生较深的影响，北京房地产的明天究竟如何成为各界人士普遍关注的
问题

本文在分析北京房地产（尤其是房价）现状的基础上，仔细探究了造成这
一现状的原因，并对北京房地产未来发展趋势做出了预测

一、北京房地产市场的特点
通过对1998年房改之后北京市房地产发展历程和发展现状的分析，还有通
过对上海、天津广州和深圳等各大都市房地产发展特点，我们可以看出北京房地
产市场的几个特点

（一）房地产的波动周期偏离全国的波动周期
人多地少，需求刚性。从商品房均价的走势图（表1、图1）来看，从1998
年开始，北京市商品房均价几乎一直保持在全国平均水平的2倍以上，1998年
为2.99倍，低一点，为1.96倍，为3.63，北京市的房价保持在高
位运行，高于全国的平均水平

北京房地产市场发展趋势分析
表1：全国、北京人均可支配收入和房价对比表(1998-)
人均可支配收入(元) 房价(元/㎡)
年份
全国 北京 北京/全国全国 北京 北京/全国
1998年 5425 8472 1.56 1766 5280 2.99
1999年 5854 9183 1.57 2053 5647 2.75
2000年 6280 10350 1.65 2111 4557 2.16
2001年 6860 11578 1.69 2170 4716 2.17
2002年 7703 12464 1.62 2250 4467 1.99
8472 13883 1.64 2279 4456 1.96
9422 15638 1.66 2714 5642 2.08
10493 17653 1.68 2996 6725 2.24
11759 19978 1.70 3199 8792 2.75
13786 21989 1.60 4000 12436 3.11
15781 24725 1.57 3677 13346 3.63
图1：全国、北京房价对比表(1998-)2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1600098
年99
年00
年01
年02
年03
年04
年05
年06
年07
年08
年
全国北京
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