城区
以华侨城/填海区/9万3为典型代表的城市豪宅
以东部海景豪宅、观澜golf、中信龙岗植物园、振业城等为代表的资源性主题地产
从被动郊区化到新城市化
城市扩张
郊区
城市边缘
深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）
项目地位
龙 岗
宝安中心区
龙 坂
项目地位
第一圈层
第二圈层
第三圈层
中部组团
中部发展轴
东部发展轴
西部发展轴
南山组团
中心组团
东部组团
宝安中心组团
横岗组团
在未来3年内，本项目迎合了 “大深圳”思路下的地产格局，我们走在深圳地产的主流趋势上
大盘的意义：[案例借鉴] 中海在怡翠山庄之后开始确立深圳地产领导者品牌的地位；四季花城令万科获益良多
中海的深圳路径
万科的深圳路径
项目本身
金地 海景 8.7万
金地 花园 4万
体量
1998
1994
1999
2000
2001
2002
1989
1991
四季花城 54万
天景花园
威登
荔景大厦
万景花园
城市花园
瑰丽福景大厦
俊园
桂苑
彩园
金色家园 18万
温馨家园
金域蓝湾 30万
东海岸 21万
17英里 5万
万科城 53万
第五园 25万
成为领导者
量的积累
广泛的知名度
[量的积累-广泛知名度-成为领导者]
——本项目将为金地制造重要契机
项目本身
1997
1994
1999
2000
2001
本项目 42万
体量
翠园 2.4万
金海湾 12万
翠 堤 湾 14万
香蜜山 17万
量的积累
广泛的知名度
成为领导者
让本项目成为金地品牌战略执行的必然选择, 而不是机会主义者

项目立意——金地战略下的项目
大盘
[大盘营销可持续发展下的价值实现]
[风和日丽：朴素的大盘实践]
大盘
短期指标
[当年销售面积10万平米]
[06年4月面世]
[竣工面积12万平米]
新政下如何完成有效客户的积累？
认筹的功效： 1、开发商信心 2、定价依据 3、开盘储客
如新的游戏规则下如何解决本该是“认筹”发挥的作用
关注长期投资和自住用家 精准化分类 在取消信息不对称的情况下，通过产品、定位、营销等方面制造稀缺 营销的深化 发挥渠道价值，采用小恩小惠的手段吸引客户 财务上采用分期付款等灵活的付款方式等
观点

项目竞争势态——[区域内之战]
06年1月梅龙路开通,07年福龙路通车,08年地铁竣工。预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点
竞争
项目竞争势态——[区域内之战]
未来区域内竞争形势——本项目入市时主要的潜在竞争地块为9＃、10＃、11+12＃
竞争
项目竞争势态——[区域外之战]
06年，本项目面临的主要竞争是关外项目对关内客户的抢夺（类似供应量约200万），相对来说区域内竞争较为缓和
海逸世家/32万平米/r=4.2/高层
第五大道/25.8万平米（住宅21.2万平米）/r=3.1小高层、高层/”新都市主义”
西城上筑/14.5万平米//r=2.8/高层/1-小3房，户型跨度大
尚都/21万平米/r=3.66/高层/大户型3、4房
凯旋城2期/51万平米/r=3.8/高层/大户型3、4房
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
新岸线/55万平米/r=2.6/小高层、高层、4栋水岸多层住宅
泰华N2/10.4万平米/r=4/高层
富通城/60万平米/r=1.8/中大户型3房
龙岗大综艺项目 建面17万，容积率3.0，TH、洋房、高层
天健郡城 建面15.8万，容积率2.5，高层为主
锦绣江南5-7期 建面20万左右/平均r=1.7
鸿荣源龙岗中心城项目 建面65万，容积率1.68，TH、洋房、高层/07年左右推出小高层
振业城 建面54万，容积率1.68，TH、洋房、高层/07年左右推出多层、小高层
可园 建面17万，容积率2，高层，中等面积的平面3房
潜龙华城 建面19.6万，容积率2.8/多层、小高层/06年下半年主要剩余小面积公寓、一房
世纪春城四期 建面未知，小高层、高层
对于大盘，我们更关注趋势：客户走向和消费取向

竞争
概念
万科城
振业城
富通城
HOUSE TOWN
深圳地产从概念泛滥到 概念匮乏只用了了2年的时间， 本项目是否需要一个完整的概念？
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