博鳌二期 ————部分产品建议报告 8月 本报告需要解决的两个核心问题 国际公寓产品面积配比 商业在本项目中所占的比例 1 原来方案认知篇 2 公寓市场检测与建议 3商业检测与建议 第一部分：原方案 总用地面积： 583亩，合39万平米 备注：按照ANS方案，面积减少，约为35万平米。 但河流条件是否允许做内湖或人工沙滩均需要技术论证 项目总指标 公寓类产品 商业类产品 别墅类产品 500强会所 项目总指标 注：本计算按照总面积583亩计算，容积率控制在0.25以内 岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4层公寓，占地面积为40000平方米 规划功能面积建议 容积率： 0.5 总建筑面积：60000平方米 单套面积：控制在80－120平方米里面 建筑高度：层高3.2米，共4层； 建筑形态：观景退台式公寓； 外立面风格：采用石材与玻璃的拼贴，营造新古典主义风格 房 型：超标准的1房1厅，打造典型的单身人士或者二人生活的度假产品。 单 价：8000元/m2起 总 价：在60－100万 客户人群：富裕型人士（有一定前期积累，同时年收入在30万以上的富裕型人士） 国际公寓规划 容积率：0.5的超低容积率商业 层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。 建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等） 滨海商业 第二部分：公寓市场监测与建议 市场监测：岛中小户型备受关注 ——旅游地产 市场咨询： 海南房产外销被业界冠之以“旅游地产”，而被销往岛外的占据总销售量６０－７０％的房产中，有业界人士曾粗略估计，按套数计算，９０平米以下的中小户型将超过整个外销房产的６０％，据称，这还是保守的数字。 近期调查的情况看，多数以中小户型为主的楼盘特别抢手和热销，即便是一些以中大户型为主的楼盘，其小户型部分就像肥膘中的瘦肉，早被订购一空。事实上，不管是面对岛内还是岛外购房者，中小户型总是最先卖掉的。 也有专业人士把宜居中小户型誉为海南旅游地产的代表或海南房地产未来发展的方向。 市场监测：岛中小户型备受关注 ——第二居所 市场咨询： “候鸟”青睐第二住所 近年来，海南房地产出现热销的市场局面，不仅是受全国地产大气候的影响，海南独特的气候资源和无可比拟的地理环境资源所造就的宜居环境，更是造成岛外置业者来海南购房的主要动因，逐年上升的岛外购房比量足以说明这一点。每到冬季到来，大批被称为“候鸟”的中老年人便来到春光明媚的海南度假越冬，这批人成为岛外防地产销售总量的主体。 专家指出，占海南房地产销售总量６５％以上的岛外购房置业者，无论是投资或者自住，所看好的都是海南自然环境，这是海南房地产能够外销的主要卖点。而这些岛外购房客在海南置业绝大多数为二次或者多次置业，从消费角度来讲，已经脱离了第一居所这一生活资料的消费范畴，因此，其消费挂念表现出强烈的纯消费或投资特征，其消费能力及经济实力也是普通群体所不能比的。 市场监测：岛中小户型备受关注 ——理性的奢侈 市场咨询： 理性消费爱“小房” 岛外客户多选择中小户型而不是大户型的理由，２１世纪不动产海南总经理余快概括为宜居、实用、实惠。一般来海南度假往往会是中老年人，居住时间较短，一至两房不超过９０平方米足够，只要社区环境优雅、绿化好一点、房型设计合理、周边配套齐全、按目前的价位一般在２０万左右，一房二房的中小户型最受欢迎。去年推出的金湾花园，以其不超过９０平迷的饿中小户型以及优雅的社区环境吸引了岛外客户的青睐，６００多套房子几个月时间被抢购所剩无几，６０％多被岛外客户购走。 “中小户型的被热卖，揭示出一个消费理念，那就是人们的理性消费。” 专家指出：无论是住房、汽车等大宗消费还是日常消费，人们更注重实用、实惠与性能，住房也是一样，本来８０、９０平米足够，选择更大的房子会造成浪费。作为过渡时期要选择中小户型是较为理智的，没必要“一步到位” 市场检测2 经统计，三亚市1--7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期相比 增长32.37 %。其中商品住房 49.20 万m2, 5513 套。登记销售面积 67.94 万m2，和去年同期相比 增长47.28 % ；其中商品住房 65.72 万m2, 7413 套（含产权式酒店销售 7.71 万m2,一线海景公寓、别墅销售 9.91 万m2）,商业用房 2.05 万m2； 7月登记销售商品房 7.52 万m2，其中商品住房 7.24 万m2，共 786 套 三亚——折射海南高端市场的镜子 总体市场发展良好， 供求都呈现健康上扬现象。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看