城北:相对长沙其它板块,城北板块开发比较少,但目前长沙的房地产开发延伸至三环及三环外区域时,城北无形中就形成了眼下房产界的一个机会点。 产品形态:以多层、小高层为主 价格:主要在3000-5500元/平米 户型:主力面积90-140平方米
中心:由于土地的不可复制性,中心片区已经没有大片可供开发的土地,旧城区拆迁难度非常大,土地价格长期以来居长沙市之首,从而导致片区内开发成本和市场价格的走高,物业形态以写字楼、商住两用的高层建筑为主 价格:6500-8800元/平米 户型:主力面积50-150 以及 140以上平方米
河西:以市政府和区政府搬迁、麓谷高新技术开发区建设为发展契机,区域房产开发迅速发展。 价格:4600-5400元/平米 户型:主力面积120-240平方米
东城:以体育新城和芙蓉区政府为核心向周边辐射,是目前长沙炙手可热的片区之一,万科、绿城等已经进驻该板块。 价格:5000-5500元/平米 户型:主力面积90-260平方米
板块分布分散,没有真正意义上的高端板块
长沙高端项目分布比较分散,各个板块遍地开花
板块中涵盖项目的档次参差不齐,因此没有真正的高端项目聚集板块
大多政府机关、大型企业 人员都有分房福利 分房的面积都不小, 多在200平米左右
显性分房居多,影响市场消化能力
高端客户拥有几套房产 比例相当高,并不缺居住房产
长沙装修房市场“叫好难叫座”
消费者对于装修房的接受度不高,对装修品质有所怀疑,更对日后维修感到担忧;更重要的是,大多数消费者认为,精装修又要被开发商再赚一层,心理上难以接受
装修标准:集中在300-600元/平方米
目前长沙装修房市场普遍存在装修标准不高,装修材料低廉的情况
中高端市场,未来竞争可谓惨烈
区域内竞争以及同质板块竞争未来体量将达到800多万 在09-10年供应量将达到顶峰
竞争日趋激列 终以产品制胜
品牌开发商向市场妥协,不敢尝试高端项目
多数品牌开发商在长沙开发的高端物业都集中在别墅
追求最佳性价比产品成为开发商首要策略
中低端份额抢占,顶端客户需求未被充分挖掘
中低端市场份额 争夺激烈
高端人群需求潜力未被充分挖掘
长沙曾经中国四大米市之一 长沙是中部唯一副省级城市 长沙消费水平连续几年都排中国内地城市第三 铁路、航空、央行、电力、石油部门在华中地区总部统统设在长沙 岳麓书院,有着上千年的辉煌历史 湘江,流淌过这座融合古今名都的城市 这是一座激昂澎湃,气势如虹的城市, 这是一座无数英雄,挥斥风流的城市
然而,这座城市,没有富人区,没有豪宅
项目基本分析
湘府路
基本经济指标 总占地面积:117821平米 容积率:住宅:3.0,商业:4.0 总建筑面积:约30万平方米 建筑密度: 住宅:≤ 24%,商业: ≤ 42% 绿地率:住宅≥40%,商业≥28% 建筑限高:住宅:70米,商业:60米
湘江
地块位置:天心区,二环线以南,新韶西路与新开铺路交叉口,西临京广铁路和湘江,新韶西路将项目地块分成两部分
项目解析——地理位置
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