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解读：1-6月新增贷款过高已经开始引发央行政策的微调，但这并不意味着货币政策转向，宽松的货币政策基调最近几个月是不会改变的。虽然目前经济复苏迹象日渐明显，但仍存在一些不确定性因素，如果现在货币政策转向，调节利率、准备金率将对刚复苏的经济造成严重的影响
7月11日，温家宝指出：经济发展处于企稳回升的关键时期，保持经济平稳较快发展仍是目前的首要任务。必须鉴定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策
解读：当前宏观经济复苏的基础并不牢固，宽松的货币政策提振行业需求也巩固了企业的资金。而且为了避免信贷投放忽松忽紧增加宏观不确定性、对市场信心的冲击和宏观经济的冲击，保证经济增长，宏观政策基调将会维持不变
7月23日，银监会：银监会二套房贷政策没有调整，始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇，坚持首付40%以上、利率上调10%。同时，对于二套房贷款业务中的各种违规行为，一经发现，将及时予以严肃处理
解读：银监会多次重申二套房房贷政策，反映了监管层对房地产市场的微妙态度。上半年全国银行贷款量大增，预计下半年的银根会有所收紧。猜想这可能不止于二套房贷收紧，其他贷款例如企业贷款也有可能有所收紧
集中推地，遏制房价上涨
解读：目前看尽管国土部表示底价成本并非推高房地产价格的主要原因，但各地频频出现的“地王”还是推高了人们对房价上涨的预期。集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期，进而可以遏制由此产生的惜售与涨价
查处“捂盘惜售”，规范市场行为
解读：遏制“捂盘惜售”正式成为各地政府近期不约而同的态度，上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”、“捂盘惜售”
无独有偶，北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象。截至7月13日，已对25家在售楼盘进行了执法检查，对15家开发企业进行约谈告诫。27日又对7家违规房屋企业进行了处罚或责令整改
小结
就09年上半年政策出台的频率来看，处于潮落状态，目前的基本论调是——提振与矫正并举。旺盛的刚性需求、利好的宏观政策、充裕的资金流动性和对通胀的预期等四个方面支撑了上半年房价和成交量的持续上涨。楼市种种现象导致政府部门出台相关政策进行适当的微调，给整个市场降降温，这从六七月的相关房地产政策可见端倪
二套房贷政策的收紧使不少人认为目前政策可能会有所转向，在此，我们认为下半年必然会继续延续“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”， 这一主基调是目前是不会改变的。因为当前我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，日而宏观经济复苏的基础并不牢固，宽松的货币政策提振行业需求也巩固了企业的资金。而且为了避免信贷投放忽松忽紧增加宏观不确定性、对市场信心的冲击和宏观经济的冲击，保证经济增长，宏观政策基调将会维持不变
但同时我们也必须认识到这一段时间房价上涨速度太快，尤其是最近几个月投资性需求非常旺盛，释放量非常，直接带动了一些高端楼盘价格的快速上涨，这种房价的的快速上涨，有形成泡沫的迹象，如果不加以限制，泡沫可能会越吹越大，最终可能会危害整个行业的健康发展。决策层通过适度的收紧房贷，给整个市场降降温
当然也没有必要过分的担心，因为当前政府的主要任务还是要稳定市场信心和预期，稳定房地产开发投资，不可能打压房地产业，只是进行适度的降温，因此，这次政策收紧的力度，只会是适度的把握，不可能突然全部收紧，像“调整基准利率或存款准备金率”这样比较激烈的政策现时暂不会出现，应该不会是一刀切的全面收紧，而是有保有压
【土地动态】
七月份太仓没有新成交土地，六月份的月报中我们筛选了13宗土地可能对本案产生的威胁，下面我们将再次简练，抽取7宗土地，而这些项目上市后将对本案产生最直接的竞争对象，下面我们会对再次对这些土地进行详细的介绍
◆ 特灵空调地块
附表：地块参数
位置
太仓经济开发区郑和路北、东仓路西
土地面积（㎡）
用途
容积率
总价
（万元）
土地单价
（元/㎡）
楼面价
（元/㎡）
101668
商业、住宅
≤2.1
48500
4770.4
2271.6
〖出让时间10-31〗
这宗地当初出让在太仓房产界影响很大，原因是该宗地楼面价达到2271.6元/㎡，而周边地块不过1800元/㎡左右，也是房价“上涨说”的“源头”之一，当初挂牌底价22500万元，最终被推到48500万元，上升幅度达115%。按照太仓房地产开发各项费用估算，此项目住宅很有可能突破5200元/㎡
目前该地块基本拆迁完毕，接下来就将进入测试与打桩阶段，项目的围墙还没有作相关广告。何时动工尚在未知之数。该地块距离本案较劲，如果该项目一旦上市本案将会面临不小的压力，但好在该地块地价较高，势必提升其售价，没有本案的价格优势
原厂房已基本拆迁完毕 地块全貌
◆ 华源上海城后期地块
该地块位于郑和路以南、娄江路以西，华源上海城的北面，地块面积约8万平方米，目前进入土地平整阶段，目前项目还未动工，产品何时上市尚处未知。该地块的具体功能与产品定位，我们将持续关注中，但是我们必须清楚的认识到该项目上市将会本案造成比较大的竞争压力
◆ 盐铁塘东侧地块
附表：地块参数
位置
城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧
土地面积（㎡）
用途
容积率
总价
（万元）
土地单价
（元/㎡）
楼面价
（元/㎡）
50333.9
商住
≤1.6
15100
3000
1875
〖出让时间8-29〗
该幅地块位于本项目的南侧，成交总价15100万元，楼面单价1875元/平方米，属商业和住宅混合用地。据调研了解该地块由太仓市城投公司太仓市城投公司得。该公司是太仓市的国有全资公司，经营政府发包或委托由财政投资的市政公用设施建设及相关的土地开发、基础设施开发、房地产综合开发业务。该公司作为太仓本地颇具实力的国有建筑公司，未来该地块有可能走中高档的高档公寓产品（规划用途商住），可能与本案的后期小高层产品存在竞争
◆ 东亭路东侧地块
附表：地块参数
位置
新区东亭路东侧、上海东路北侧
土地面积（㎡）
用途
容积率
总价
(万元)
土地单价
（元/㎡）
楼面价
（元/㎡）
105063.4
商住
≤2.2
16000
1523
692
〖出让时间4-9〗
该地块由太仓恒通投资集团有限公司取得，该公司是太仓经济开发区管委会下属国有股份有限公司，基本以承担经济开发区内动迁房建设、基础设施建设等，该公司参与太仓多个项目的建设，在当地比较有知名度
该宗商住用地离塞纳丽舍较近，位于新政府大楼的东侧，占地10万余平方米，容积率2.2，当时成交价为100.26万/亩（也是起始价），折算楼面价仅为683元/㎡，相比太湖世家的1864元/㎡以及特灵空调的2271元/㎡，低了很多。位置上也不错，三面主干道，北依县府东路，南靠上海东路，西是政府新址，东有湖滨花园、华侨花园等众多小区，这样的价格有些脱离市场，在我们尚未充分证实该地块真实的价格或操作背景时，仅作为参考。当然不排除协议价或政府操控的价格。该项目一旦动工，无疑将是塞纳丽舍后期的“劲敌”
朝阳路北侧地块、上海路南侧地块、半径路东侧地块
附表：地块参数
位置
土地面积（㎡）
用途
容积率
总价
（万元）
土地单价
（元/㎡）
楼面价
（元/㎡）
新区朝阳路北侧、东亭路西侧
20000.1
商住3050
1525
762.5
新区上海路南侧、东亭路西侧
15291.4
商住2350
1537
768.5
新区上海路南、半泾路东
31611.6
商业
≤2.5
5200
1645
658
〖出让时间6-25、6-12〗
之所以将这幅土地放在一起，原因在于：一、三幅土地被同一家公司拍得——太仓恒通投资集团有限公司；二、三幅土地位置基本上是连在一起的。三幅土地总占地面积在6.7万㎡，总建大约在15万㎡左右。三幅土地为一家公司取得，因此三幅土地联合开发的可能性很大，这样整个项目的规模效应就比较明显，在加上位于市中心位置和比较低的楼面单价，项目上市后会对本案产生比较大的竞争压力
【竞争个案目前情况】
大庆锦绣新城
位置：太仓经济开发区滨河东路1号
产品：多层（5+1）、小高层、高层（18）。其中多层面积区间85-150㎡，主力面积85㎡左右；小高层主力面积100㎡；高层面积区间69-150㎡，主力面积98㎡左右。多层、小高层高层产品共6200套左右
价格：多层均价4400元/㎡、小高层均价4200元/㎡、高层均价4000元/㎡，价格范围3400-4800元/㎡，主力总价40万
优惠活动：一次性97折、按揭99折
销售情况：目前多层、小高层、高层同期销售，多层剩余250套、小高层剩余693套、高层剩余300套。后期没有剩余体量要推出
产品优势：目前是现房发售，户型合理多样化，便于选择。价格具有优势；社区规模较大，配套起源；小区环境好
劣势：社区周边交通相对不便，距离太仓市中心相对较远
金谷府邸
位置：太仓市郑和西路351号
产品：多层、小高层、高层，共714户。其中多层面积区间100-145㎡，得房率90%左右；小高层面积区间83-180㎡，得房率85%-86%。高层面积区间70-148㎡
价格：多层价格区间4700-5700元/㎡；小高层均价4700元/㎡；高层价格未定，预计是4500-5000元/㎡
销售情况：分三期销售，一期已经售完，其中多层已经销售完毕；二期两栋小高层，仅剩余4套；三期将推出2栋18+1高层产品，1-3层为门面，高层的面积区间大约是80-140
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