版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 益田凤岗项目销售执行 投标报告 前期已完成的工作汇总 1、项目整体营销推广报告 2、项目优劣势分析 3、项目整体定位/主题定位 4、深圳整体客群分析/龙岗客群分析 5、深圳整体客群定位/一期客户定位 前言 奥 体 新 城 城市生态核心 龙岗中心城 项目背景：凤岗及龙岗中心城交汇处距离龙岗中心城约1.5公里与奥体新城相接 项目指标： 规划用地面积：350146 总 建 筑 面 积：772054 住宅建筑面积：625094 酒 店：45000 学 校：26573 商 业：52000 容 积 率：2.2 绿 地 率：44.89% 总停车位：5416个 (其中地上停车位602个，地下停车位4814个) 交通： 紧邻龙平路，交通便捷，通达东莞其他镇区及龙岗中心城； 龙平路作为连接凤岗、中心城和平湖的主干道，项目处于连贯线上； 未来还有规划的东西向的次干道（龙平南路）穿越本项目 往深圳 往塘厦 往清溪 凤清路 龙平路 往中心城 往平湖 东深大道 龙平南路 项目交通条件： 临主干道龙平路方便通往平湖、中心城及凤岗镇中心 龙岗中心城 中心城核心辐射区域 英才学校 项目周边配套： 凤岗区域配套严重欠缺！ 配套严重不足东北角有加油站临近的中心城配套优越 东北角有加油站，对项目品质产生一定影响； 临近的中心城配套资源优越； 青山拢翠 碧水涤清 110m 156m 105m 113m 72m 51m 92m 51m 水库 资源 地势平坦 易于建设 本项目地块地势起伏，原始地貌，缓坡，地块可塑性强，为低密度高端产品的设计提供了丰富的创意空间； 地块内和周边都有绵延的山体，小山，山体植被好，有水系，自然景观优越，景观价值很高； 地块北部具有水库资源，使得地块北部的高层建筑的景观优越； 山体资源 项目景观资源： 三面环山（缓坡）一面看水自然景观优越可塑性强 项目规划设计： 景观主导下的规划价值感强别墅、高层、大园林的设计确保大盘品质 高压线、交通等方面的劣势，将通过技术和营销方案进行解决 对高压线的可采取将高压线埋入地下的方式来解决; 将高压线埋入地下，可以有效地降低辐射，更能极大地改善客户的心理反应，从而经量渐弱因高压线带来的负面影响; 对于本项目，沿线高压线长度1500米，粗略计算高压线埋地费用约在1800万左右 高压电缆埋地价格表 将高压线埋入地下解决高压线辐射问题 解决交通不便的问题以增加公交总站，在后面的营销策略分解中解决…… 约1500米 项目劣势规避： 发展商对本项目的整体战略方向提出了新高度 在战略高度上，益田将从城市发展运营的高度来运作本项目，将项目定位为珠三角的大盘，而不仅局限于深圳、龙岗中心城的大盘 立足珠三角； 以城市发展角度； 坚持项目的可持续发展 定位新高度 项目属性定位： 南中国运动健康概念第一大盘 运动 自然 生态 健康 激情友谊未来 精神属性 扼守龙岗及周边，立足深圳，胸怀珠三角 国家级的，国际的，世界的 区域属性 复合功能、密度舒适、高融合性的具有可持续发展特性的综合城市社区 产品属性 项目形象定位 运动——充分利用奥体新城的概念，结合项目的山景资源，建立深圳第一个以运动为主题的大盘社区； 人文——从运动引升的文化，推崇“运动 自然 生态；健康 激情友谊未来”的生活理念； 社区——不仅仅是“住所”，更是体现人们相互间的一种亲密邻里关系的场所 深圳最大运动人文社区 南中国健康生活典范 居住不仅仅意味着一个私生活的遮蔽所，而且意味着人与周围环境建立起来的富有意义的关系。 ——舒尔茨 ——找到城邦和大运的结合点：奥体新城为大运会和深圳人民提供了难得的优质配套，同时也成为未来城市亮点 ——名字体现了运动、健康的主题，又天然的与城邦结合起来，“大运城”的概念自然而生 主推方向： 以项目的精神属性与“城邦”为后缀相结合的系列命名 大运 城邦 从形象中提取的物业命名 主推命名： 根据大盘案例客户演变特征：由紧邻扩散至周边 龙岗中心城、龙岗周边镇区客户 深圳关内客户，主要来自福田、罗湖的客户 东莞、惠州等周边城市的珠三角客户群 与深圳有工作、生活等关系的其他珠三角客户 在珠三角有工作、生活等关系的外来港台商人 游离、偶得客户 重点客户 核心客户 整体客户定位回顾 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看