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房产方面，各城市房产价格上行脚步逐步放缓。以70大中城市房价指数来看，房价环比
持平或下行的城市数目在渐渐增加，其数量由6月26个逐步增加到7月的31个及至8月的
47个。房价趋缓使得政府再次出台更为从紧的调控政策的压力减小，然而今年央行谨慎
的货币政策应不会改变。预计由于美欧经济环境的波动，为同时达到保护外贸增长与控
制通胀的目标，人民币应仍将维持稳定升值进程但幅度可能较小。综合来看，货币政策
基本面在未来一段时间应仍是有利于房产市场的
继上半年出现普涨后，第三季度各地办公楼市场基本仍维持上扬态势。其中一线城市租
金在此前高位基础上继续高歌猛进，平均季度上涨幅度在4%到9%之间。飞升的办公成
本以及有限的选择，使得意图整合办公面积的大型外资企业只得转道非核心区域寻求办
公场地。零售物业市场中虽然一些城市如北京、沈阳及武汉在本季度迎来了超过10万平
方米的新增供应，季度内大部分城市市场表现强劲，需求及吸纳都有明显上升。而前述
城市新增物业面积消化良好，空置率未见显著上涨
住宅市场方面，除重庆因执行物业税试点暂未执行限购措施，目前住宅市场限购令基本
已覆盖我们所跟踪的市场，而随着年中调控态势更为从紧，限购的执行要求也变
得更为严格。豪宅市场成交受此打击销量显著萎缩，但价格依然坚挺。本季度内仅有青
岛、杭州及南京市场出现价格回落迹象。三季度同期物流设施市场依然稳步向上。受到
内地市场生产低成本所吸引，目前对于二线城市现代物流设施的需求在稳定上涨。一些
重要区域节点城市如武汉、重庆等由于处于物流链中关键环节，其物流设施市场租金上
涨动能更为明显
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专题
前海崛起与深圳寫字樓市場的變局变
深圳作为全国的经济中心城市及金融中心之一，汇集了
众多的高品质商务资源。根据《深圳市现代产业体系总
体规划（－2015年）》，现代服务业为深圳市未
来重点发展的产业，2015年其在三产中的比重将高达
60%以上，这将支撑深圳写字楼市场的快速发展
香港与珠三角区域的合作近年来不断加强，一方面香港
的一部分第三产业功能逐步被转移至内地以利用其成本
优势，也为了更进一步融入大陆的快速发展；另一方面
近年来两地交通连接也更为紧密，如深港之间地铁的直
通与深圳湾跨海大桥的连结为两地人流物流的移动带来
了更大便利。而作为粤港合作的核心城市，深圳首当其
冲的受益于粤港融合
为加速珠三角发展与粤港融合，国务院批复了
《前海深港现代服务业合作区发展规划》，明确将把前
海建设成全国现代服务业的重要基地和担当引领带动我
国现代服务业发展升级的示范区。新的发展规划将促使
深圳突破原来以罗湖和福田为中心的发展格局，加快以
前海中心为主的西部区域的发展
前海合作区位于深圳西侧南山区，具有珠三角湾区核心
区位，与香港紧密相连，是深圳最后一片未开发地
其规划面积达18平方公里，计划通过地铁1、5、11号
线、两条城际快线及广深沿江高速与深圳市区以及香
港贯通。前海的产业规划正在逐步明晰。7月6
日，《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》
正式公布。根据该条例，注册在前海合作区的企业从
事现代服务业，如离岸服务外包业务、物流、技术先进
服务，可以享受优惠政策。按照其开发进程，2016-
2020年前海将形成具有国际竞争力的现代服务业体
系，在亚太地区乃至全球现代服务业领域发挥重要作
用，而届时该区域办公楼市场也将真正成型。另一方
面，企业已显示出对这一区域的极大投资兴趣，截至
上半年，已经明确意向投资金额的重点项目累计
11个，包括2个超百亿项目。在已明确投资意向的所有
45个项目中，总部类项目16个，占34%；研发中心类
项目39个，占83%
深圳市中心商务区经历了由东向西的发展过程。以地王
大厦为标志的罗湖商务区是写字楼最早开始聚集的区
域；2000年以来，福田CBD的建设不断加快，深圳市
写字楼市场的重心从罗湖向福田中心区转移，福田CBD
已成为甲级写字楼最集中的区域，是外资企业进入深圳
的首选地；目前以海岸城为中心发展起南山商业文化中
心，加之深圳湾金融商务区的兴建，未来南山区的优质
写字楼的供应将不断增加，成为深圳优质写字楼的第二
热点区域，到2015年，其写字楼面积占比将从全市比
重11%（第三季度）升至26%。2015年后，
随着前海合作区开发的推进，深圳优质写字楼市场将呈
现“罗湖-福田中心”与“前海中心”，双中心并重，
共同发展的格局。其中福田中心包括福田中心区、罗湖
中心区，定位为全市综合服务功能中心。前海中心，包
括前海、后海和宝安中心区，定位为区域功能的生产性
服务业与总部经济，区域高端服务业集聚中心
对比开发相对成熟的罗湖-福田中心，前海中心拥有良
好的区位优势，土地资源充沛，能够更好的担负城市未
来发展和产业升级的重任随着基础设施建设和政策的进
一步完善，前海中心势必将成为深圳写字楼市场未来长
期发展的中心和动力引擎
图2 至2015年深圳优质写字楼分区比例
图1 深圳市主要商务区格局变迁
2020年远景
前海CBD罗湖-福田CBD
预计未来供应在2015-2020
2015市场容量
优质办公楼供应：253万平方米
优质办公楼供应：621万平方米
优质办公楼供应：101万平方米前海片区
南山后海
福田CBD
罗湖CBD
59%
17%10%
23%
72%
64%
18%11%26%
0%
10%
20%
30%
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50%
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2015
罗湖福田南山
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優質寫字樓租金走勢週期
高檔住宅租金走勢週期
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租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓
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優質零售物業租金走勢週期
物流設施租金走勢週期
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租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓
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