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【海德广场】写字楼市场分析报告报告结构
东莞写字楼沿革
东莞写字楼分布写字楼供需分析东莞写字楼市场概况东莞写字楼现状及分类东莞写字楼发展趋势
写字楼量价分析
价格走势分析发展沿革—— 区域沿革
CBD规划带动南城商务中心建立，未来写字楼看南城
写字楼分布——高端写字楼汇集南城
华凯广场
中盛大厦
南峰中心
电信大楼
财富广场
台商大厦
国泰中心
万江
地王广场
海联大厦
愉景大厦
辉煌大厦
世博大厦
新华大厦
盈锋商务中心
君豪商业中心
华和大厦
恒福大厦
联丰大厦
莞城
南城
东城
胜和广场
联通大厦
华凯大厦
金盈大厦
腾龙商务中心
鸿禧中心
汇成大厦
中环财富广场
鸿福广场
华凯活力中心
国际商会大厦
兴业大厦
福民大厦
外运大厦
美佳大厦
第一国际
鸿基商务大厦
南城商务大厦御景大厦
东盈大厦
广盈大厦
南城
莞城
东城
新建
图例
海德广场
华凯大厦5300 第一国际4200 君豪商业中心4500 世博大厦3400 国泰大厦4280
第一国际9511 信盈装饰大厦5992 盈峰中心6918 财富广场9684
盈峰中心7756 财富广场8560 卡布斯广场7321 希尔顿广场6513 第一国际8700
冲高回落，重抬头，个盘根据自身价值，呈现不同态势
价格走势—— 价格沿革
第一国际7600 信盈装饰大厦5643
汇成大厦7600 信盈装饰大厦6500 第一国际三期9650 长安商业广场11000
中信协和大厦7093 第一国际8800 丰硕广场6093 卡布斯7500量价分析——成交量与价格
月均去货量91套，月均价格在6000-8500元/平之间，价格上涨幅度不明显量价分析——存量与价格
存货逐步减少，写字楼供应短期不足，价格略有走高
市场供需——潜在供应
注：根据各写字楼体量，推货节奏可能会不同
市场供需——供应分析9
供应面积逐年加大，可能面临供应井喷
潜在推货
余货
7.21
东莞写字楼供应统计分析表
注：1-4月成交14044平米，至4月底东莞写字楼余货58057平米，即09年底余货量7.21万平米

市场供需——需求分析
成交面积逐年增加，写字楼需求逐步得到释放

？市场供需——供需比及平均振幅
需供比振幅取平均振幅,即-1.34% 则 需供比=需供比+（需供比振幅） 即: 39.86%市场供需——底需求预测
按照测算模型： 需求=供应量（预测） × 需供比 则需求总量为: 26.78万平米 扣减1-4月成交量：14044万平米 则5月至底总需求量约：25.38万平米
报告结构东莞写字楼市场概况东莞写字楼现状及分类
第一代写字楼第二代写字楼东莞写字楼发展趋势
第三代写字楼
东莞写字楼发展回顾
东莞目前处于第三代写字楼发展阶段
随着城市化进程的加快、新行政中心建立及东莞产业升级转型的发展策略出台，东莞的写字楼发展也经历了前的平淡发展，到至上半年供应井喷，再到高档写字楼陆续登台，形态和功能也从第一代逐步发展到第三代。 第一代写字楼：满足基本办公需求，如金澳大厦、广信大厦等 第二代写字楼：智能化水平提升，写字楼形象较高，如中盛大厦、南城商务 大厦等 第三代写字楼：智能化进一步提高，装修更豪华，办公空间生态化，如华凯广场等东莞第一代写字楼
代表案例—— 浩宇大厦外立面以玻璃为主，档次较差 外围商业为汽车美容、装饰等
共9层，两部电梯 三菱电梯
路面停车+内院停车
大堂装修较差，服务台形象差 地面砖+普通吊顶
电梯用石材贴面 档次一般
2-4层、7层为社保、人力、劳动、税务局其它以律师、保险、物业及文化公司为主
代表案例—— 浩宇大厦
代表案例—— 中侨大厦外立面以玻璃为主，档次一般 外围KTV、旅行社、地产中介等
共27层，3部电梯 三菱电梯
路面停车+内院停车
大堂装修较差，服务台形象差 地面砖+普通吊顶
电梯用石材贴面 档次一般
2-20层为通信、科技、贸易、电子、设备为主，其它以广告、事务所、工程为主
代表案例—— 中侨大厦
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