规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方

一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28％，建筑面积3.6万平米,该用地为酒店

二号B地块：占地3.93公顷，容积率为2.15，建筑密度20%,建筑面积8.4万平米.该用地为居住用地

二号A地块：占地4.51公顷，容积率为1.1，建筑密度为35%,建筑面积5.03万平米.该用地为商业用地

项目概况
目标分解
总体目标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化
核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险
思维导图
商业体量？
体量布局？
符合需求？
体量实现？
风险规避？
决定商业体量的关键因素
KPI体系
区域位置
交通体系
城市规划
人口状况
处于城市的发展方向上，不会被边缘化
属于城市重点发展区域
良好经济运行状况和积极发展前景
接近购买力，位于消费中心
处于居住的几何中心，保证有广阔腹地
有较强地消费能力
大规模人口聚集，且有一定增长空间
便利的停车系统
强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力
竞争关系
地块条件
有较强的市场竞争力
地块大小能满足开发需求
我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值
洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米

利客来
地块条件
项目初步界定：
我们将从“区位—人口—交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值
洪塘第一商圈核心区 “绝版”地块
本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待
初步界定
洪塘区位概况
洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。 土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备

区 位
人 口
交 通
借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区 北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇
围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、‘田园’城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区——宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。 洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能

洪塘用地现状图
洪塘～2020用地规划图
区 位
人 口
交 通
江北之于宁波
* 行政区划 全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇

区 位
交 通
人 口
洪塘街道总面积39.2平方公里，截至总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。 洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重

洪塘之于江北
交 通
人 口
区 位
三至五年内版块内居住人口达到15万， 足够支撑10万平米左右大型商业购物中心
江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到50～60万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。
区 位
人 口
交 通
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