哈尔滨市群力项目 可行性研究报告
6月主要内容
第一部分： 项目概况 1.1 项目综述 1.2 具体位置 1.3 出让条件 1.4 合作要点 1.5 土地四至照片 1.6 地块周边环境 第二部分： 土地分析 2.1 区域属性 2.2 配套设施 2.3 交通条件 2.4 景观环境 2.5 规划设计条件 2.6 土地开发条件 2.7 改善空间 2.8 土地属性分析结论 第三部分： 市场分析 3.1 城市基本指标 3.2 板块市场量与价 3.3 板块竞争楼盘 3.4 板块市场存量与去化 3.5 市场分析结论
第四部分： 项目定位 4.1 总体策略与定位 4.2 项目客户定位 4.3 项目产品定位 4.4 项目价格定位 第五部分： 规划设计 5.1 土地价值分析 5.2 总平面图 5.3 SU模型 5.4 分期开发图 5.5 展示区分析 5.6 产品类型分区图 5.7 景观价值分析图 5.8 指标汇总表 第六部分： 投资分析 6.1土地竞价力的核心 6.2 项目建安成本 6.3 工程与销售时间进度 6.4 经济测算主表 6.5 现金流分析 6.6 敏感性分析 6.7 项目综合分析结论4
城市经济基本信息：草 海城市今年近年主要发展方向
老城中心，基本无土地
以工业区为主
空港物流为主
山地水面多，旅游
群力区
道里区 市中心，基本无土地
道外区 工业基地
南岗区 商住中心
香坊区 物流中心
松北区 娱乐、旅游
哈西区 哈西客运站
项目所在地
城市今年近年主要发展方向
呼兰利民板块 价格区间：4000-4800 产品：多层为主 客户：首次置业
群力板块 价格区间：7500-9500 产品：高层为主 客户：居住改善
香坊板块 价格5000-8000 产品：多层、小高层 客户：首次置业
哈西板块 价格区间：6250-9000 产品：高层、多层 客户：首次置业，居住改善
道外板块 价格区间：7000-9300 产品：高层 客户：首次置业，居住改善
松北松北板块 普通住宅价格：6000-7500 产品：多层、高层 客户：首次置业，居住改善
中心板块（道里/南岗） 价格区间：8000-13000 产品：高层 客户：城市商业和商务资源占有
项目所在区域
群力板块商品住宅市场走势分析
群力新区市场供需分析（单位：万㎡）
由上图所示，群力新区成交量约为90万方/年，供求关系比达到1.45/1，“供大过于求”

库存 143
总量 336
群力板块商品住宅市场走势分析
以上数据显示：群力区两大主力项目分别为银泰城（本案预计位置）及星光耀广场，均为大型城市综合体，因项目体量大急于跑量，价格与周边相比略低

群力板块为品牌开发商聚集的区域，在售房企如星浩、金迈、银泰等品牌房企。 周边项目产品类型以高层、别墅、loft为主，在售产品价格处全市较高水平，主力价格区间7500-9500万元

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项目周边楼盘分布图
银泰城
星光耀 距离：200m 销售均价：8000
翠湖天地 距离：300m 销售均价：8000
金安向日葵 距离：1km 销售均价：8500
盛和世纪 距离：1.5km 销售均价：11000
09-11年这三年间，群力新区的土地成交价每年都以20-30%的速度上涨，过快的上涨速度透支了未来几年的新区项目收益

项目地址：群力大道与三环路交口处(西邻阳明滩大桥) 发 展 商：哈尔滨星浩房地产发展有限公司 物业公司：上海复瑞物业 价 格：住宅8000元/㎡、loft9500元/㎡、soho7500元/㎡ 面积区间：30-260㎡ 开盘时间：8月15日 竣工时间：7月1日 绿 化 率：30% 容 积 率：3.75 占地面积：44.52万㎡ 建筑面积：148万㎡
星光耀广场
一期规划: 5栋高层：882套 1栋临街SOHO:604套 3栋临水LOFT:1209套 车位：2661 商业：20 高层产品为标准化产品。 首先开发产品以高层为主，辅以超高层公寓和住宅；商业分为独立商业和底商

办公SOHO产品：产品面积区间37-101平，主力面积47平，目前未正式入市； LOFT产品：面积区间37-57平，目前开放851户，销售699户，去化率82.14%； 住宅供销情况：项目累计上市882套，成交702套，去化率79.6%；项目成交量价趋势稳定，由于下半年在售房源有限，价格持续走高，成交价格持续稳定趋势发展。 量价趋势：三期稳定出货，大户型、高总价产品使得单价保持现有水平。 后期预判：项目一期售罄、二期住宅基本售罄，三期规划确定，预计下半年推出，约19万平。
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