商业地产设计要点研究
04月
贰、万达篇
叁、案例篇
肆、总结篇
核 心 内 容
导 读 目 录
壹、理论篇
壹 理论篇
贰 万达篇
叁 案例篇
肆 建议篇
一、商业地产涵义 二、商业地产分类
广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等
广义概念
狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式
狭义概念
注：商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上

第一部分 理 论 篇
商业地产概念
商业地产分类
商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和

随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多

商业地产概念
商业地产分类
商业地产概念
商业地产分类
上海兴力达广场
广州天河城广场
商业分类——大型商业综合体（购物中心）
商业分类----开放式商业街区
商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式
商业地产概念
商业地产分类
江汉路步行街
武汉天地
商业分类----专业市场
专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建立专业市场也是项目较为可行的商业模式

商业地产概念
商业地产分类
家具广场
茶叶交易市场
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
商业地产概念
商业地产分类
泛商业类型（旅游、休闲、运动等）
旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念对于某项目来说也是可考虑的商业模式
商业地产概念
商业地产分类
随着项目写字楼，会展等商业业态投入运营，项目将吸引众多的商务人士，而不再仅仅是专业市场的业主，进而必然将产生对中高档商务酒店需求目前整个商圈范围内尚未出现中高档酒店的供应，为项目开发酒店提供了市场机会因项目所在区域尚属于升级改造过程中，对高档五星级酒店的承受能力有限，而三星级酒店较难与区域内经济型酒店拉开档次，初步判断四星级商务酒店应该是合适的选择方向
商业分类----酒店
商业地产概念
商业地产分类
从行业研究结果来看，目前房地产业对甲级写字楼市场非常看好，认为市场在未来几年将迅速发展，空置率下降，租金和售价大幅攀升目前写字楼的分布主要坐落于CBD区域

商业分类----写字楼
商业地产概念
商业地产分类
商业分类----商住办公楼 商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。 商业分类----交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺

商业地产概念
商业地产分类
一、企业背景 二、业务结构 三、产品模式
壹 理论篇
贰 万达篇
叁 案例篇
肆 建议篇
商业地产与住宅地产的区别
业务结构
产品模式
企业背景
万达集团是形成以住宅地产、商业地产、电影影院、星级酒店为四大支柱型产业的大型集团企业

大连万达集团成立于1988年，1992年改为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一

1公司总资产200亿元，年销售突破150亿元，万达17年来投入公益事业的资金累计超过8亿元。7月万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成为国内 商业地产抵押证券

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