dtz 1 Property Times 杭州2010年第一季度 商铺租金上扬 2010年4月9日 目录 市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 工业市场 5 住宅市场 6 定义 7 联系方式 8 作者 Shaun Brodie 华东区研究部主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtz 联系方式 纪言迅 北亚区研究部主管 +852 2507 0779 david.yx.ji@dtz David Green-Morgan 亚太区研究部主管 +61 (0)2 8243 9913 david.green-morgan@dtz Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz 截止2010年第1季度末，杭州市甲级办公楼市场的租金为每天每 平方米3.87元（US$0.57），环比上涨1.8%（图一）。本季度甲 级办公楼的空臵率攀升至29.9%，环比上涨5.45个百分点。 在我们所选的商圈中，商铺的整体平均租金环比上涨了9.03%， 为每天每平方米37.83元（US$5.54）；平均入住率为99.88% ， 环比上升了2.89个百分点。 杭州的整个工业市场不断趋好。但受到中国春节的影响，市场活 跃度有所降低，整个市场保持平稳发展。各个工业类型的租金也 于上个季度保持不变。 本季度，没有新的高档住宅入市，成交市场也是一片低迷。然而 高档公寓的平均报价却不降反升，达每平方米35,638元 （US$5,218），环比上升6.09%。 图一 DTZ办公楼指数 (2007年第一季度至2010年第一季度) 80 90 100 110 120 130 Q1Q2 Q3Q4Q1Q2 Q3Q4Q1Q2 Q3Q4Q1 2007200820092010 甲级写字楼租金甲级写字楼售价 DTZ戴德梁行指数 (2007年第一季度= 100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 经济概览 dtz 2 2009年，杭州全市地区生产总值人民币5,098.7亿元 （US$747亿），比上年同期增长10.0%。本市规模 以上工业总产值为人民币9,367.8亿元（US$1,372 亿），同比增加0.9%（表一）。 2009年，杭州城镇居民人均可支配收入为人民币 26,864元（US$3,933），同比增长11.5%。人均消 费性支出为人民币18,595（US$2,723），同比增长 11.2%。 2009年完成固定资产投资2,291.6亿元（US$336 亿），同比增长15.7％。实际利用外资同比上涨 21.2%。 2009年居民消费价格累计为98.6，同比减少1.4%。 表一 经济指标 指标 时期 单位 数值 比去年同期增长 (%) 地区生产总值 2009年 亿人民币 5,098.7 10.0 规模以上工业总 产值 2009年 亿人民币 9,367.8 0.9 人均可支配收入 2009年 人民币 26,864 11.5 实际利用外资 2009年 亿美元 40.14 21.2 固定资产投资总 额 2009年 亿人民币 2,291.6 15.7 消费物价指数 2009年 - 98.6 -1.4 资料来源: 杭州统计局 写字楼市场 dtz 3 本季度在杭州市甲级办公楼市场有两个项目完工上 市：钱江新城板块的迪凯国际中心和太和广场。两项 目的上市给杭州市甲级办公楼市场带来约17万平方米 的新增供应。 截止2010年第1季度末，杭州市甲级办公楼市场的 租金为每天每平方米3.87元（US$0.57），环比上涨 1.8%。本季度甲级办公楼的空臵率攀升至29.9%，环 比上涨5.45个百分点（表二）。 调研显示杭州市2010年第2季度的就业市场更为乐 观，雇佣前景将增长至15%，环比上一季度增加2.0 个百分点。在GDP增速继续两位数增长和良好的就业 市场前景的背景下，杭州市甲级办公楼的空臵率主要 取决于未来的供应量。预计2010年仅钱江新城板块就 有近50万平方米的办公楼集中入市，此区域的空臵率 将面临持续攀升的风险。 2009年底，杭州市人均GDP（按照户籍人口计算） 为74,924元（US$10,970），人均GDP突破1万美 元关口已有两年。在杭州市的GDP构成中，第三产业 在GDP中占比48.5%；而且城市化率超过65%，处 于城市化加速阶段后期。这些因素为杭州市甲级办公 楼市场的进一步发展创造坚实的经济平台。未来伴随 着优质的办公楼不断完工上市，将有助于提升市场的 租金水平。但是部分区域供应量过大且集中入市，将 导致市场空臵率继续上涨，并在租金方面形成向下的 压力。 市场活动 利宝财险公司在武林商务区的坤和中心，租赁830平 方米的办公面积。 金光集团在庆春商务区的庆春发展大厦，租赁800平 方米的办公面积。 华达实业在黄龙商务区的世贸丽晶城，租赁570平方 米的办公面积。 富兴地毯公司在黄龙商务区的嘉华国际商务中心，租 赁220平方米的办公面积。 表二 甲级办公楼市场数据 区域 总存量 (平方米) 空臵率 (%) 租金 (人民币/ 平方米/天) 租金季度 变化 (%) 黄龙 354,611 12.15 4.23 -2.5 武林 273,134 21.3 4.42 10.5 庆春 149,532 6.04 3.31 5.08 钱江新城 229,719 82.9 2.83 15.5 总计 1,006,996 29.9 3.87 1.8 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 DTZ办公楼指数 (2007年第一季度至2010年第一季度) 80 90 100 110 120 130 Q1Q2 Q3Q4Q1Q2 Q3Q4Q1Q2 Q3Q4Q1 2007200820092010 甲级写字楼租金甲级写字楼售价 DTZ戴德梁行指数 (2007年第一季度= 100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级办公楼的新增供应、吸纳量和空臵率 (2002年至2010年第一季度) 0 5 10 15 20 25 30 35 -10,000 40,000 90,000 140,000 190,000 240,000 0203040506070809Q1 10 空臵率（%）建筑面积，平方米 新增供应吸纳量空臵率 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 商铺市场 dtz 4 本季度在我们选择的四个商圈中，没有新增供应。但 是钱江新城的万象城开业，为杭州商铺存量增添了 240,000平方米的新供应。随着杭州商业地产的快速 发展，杭州市区百货商场的面积已经超过了500,000 平方米，要分布在武林商圈（表三），而钱江新城的 进一步开发将在未来成为另外一个商业聚集区。 预计今年还会有两个新项目上市，分别带来大约 107,000平方米的新增供应（表四）。 杭州2009年的社会消费品零售总额为1,804.93亿元 （US$264.27亿），同比增加了15.8%。加之农历新 年的破纪录零售额增长对杭州的商铺租金和入住率起 到了推波助澜的作用。本季度我们选择的四个商圈的 平均租金都有不同程度的上涨。武林、吴山和庆春路 商圈在本季度都保持着两位数的增幅。本季度的整体 平均租金环比上涨了9.03%，为每天每平方米37.83 元（US$5.54）（表三）。 本季度在我们选择的四个商圈的商铺整体平均入住率 有所上涨。本季度商铺整体平均入住率为99.88% ， 环比上升了2.89个百分点。进一步显示了杭州商铺的 需求有所改善。图四显示了本季度杭州各商圈的入住 率分布。 去年杭州四大主力商场经营面积扩大了将近一倍，而 租金仍然保持增长，入住率极高。今年一月份的社会 消费品零售总额也达到了14.1%的涨幅，因而我们有 理由相信，杭州的商业地产具有相当的潜力，其租金 将有一定的上升空间。 市场活动 沃尔玛超市入住钱江新城的万象城，租用其13,500平 方米。 华山美容租用海华广场1-3楼，共6,600平方米。 本季度截止到2010年3月15日杭州拱墅和下城区有 4块纯商业用地成交，成交总价为13.89亿元 （US$2.03亿），成交土地面积为62,705平方米。杭 州有10块综合用地(包括商铺)成交，相应成交总价为 47.92亿元（US$7.02亿），成交土地面积为114,557 平方米。 表三 高端商铺市场数据 商圈 总存量 (平方米) 新增供应 (平方米) 平均租金 (人民币/平方 米/天) 租金季度 变化 (%) 武林 175,330 - 52.10 11.80 湖滨 71,600 - 34.79 0.25 吴山 76,000 - 20.00 31.75 庆春路 120,000 - 22.00 18.79 总计 412,930 - 37.83 9.03 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图四 区域租金与入住率 (2010年第一季度) 92 94 96 98 100 0 10 20 30 40 50 60 武林湖滨吴山庆春路 入住率(%) 入住率租金 人民币/平方米/天 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表四 部分商铺未来供应 商圈 部分项目 预计上市时间 钱江新城 杭州波浪文化城 2010 湖滨 湖滨路二期 2010 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看