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东莞中信西平项目前期策略提报68p城市大宅开发策划

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更新时间:2017/12/30(发布于广东)

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文本描述
中信西平项目前期策略提报
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策略前思考
[三难]
①敢不敢以纯粹大户型争锋大宅市场?
黄旗山在复苏,水濂山在崛起,重新分配东莞高端置业需求。本案无景
观资源,与城市相对隔离,如果以大户型定位,能够被“富豪阶层”接
受吗?
②中小户型能不能挑战板块内的接受极限?
目前周边区域均价8000元/平米,在市场自然同比增长中断的背景下,缺
乏竞争支撑,万元价格不是“安家型置业客户”所能接受的,如何在心
理上“破万”?
③08年中信全部压在中高端产品线行不行?
市场观望调整期,现金流为王。在中信筹谋上市的背景下,现金流尤为
重要。目前,中信产品线几乎全压在高端,在前景不明朗的前提下,风
险如何规避?
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[ 问题研究与课题设定]
一、土地分析
1 / 经济层面:高成本用地,挑
战区域接受心理限度
静态成本逾9000元/平米,
成本即已超越板块内现房售价
2 / 规划层面: 高规划难度用地
密度0.22,容积率2.28,限高
60米,9070限制;
高地价中小户型地块属性,与
价格目标形成反差
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3 / 区域层面:高细分板块,不同模式的竞争项目分割市场
80-160平米全产品线、6800-9500元价格线
分割占有:本地多次置业客群
项目社区模式推售组合
东骏豪苑高低组合大围合模式110-150平米高层,售价8800元/平米
景湖春晓轴向强化组团模式楼王160平米高层,售价9500元/平米
分割占有:外来白领安家客群
项目社区模式推售组合
金色华庭半围合庭院模式80-160平米小高层,售价6800元/平米
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。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看