上海房地产市场年度报告 12月20日 卷首语 转向！转向？ 一个完整的经济周期需经历繁荣、减速、衰退、复苏；房地产行业的发展也相应地需 经历发展、调整、复苏。阶段交替、百业转向 ，是中国经济、房地产行业的阶段交替之年，注定了这是转向的一年 国际经济转向！ 08年，美国次贷危机逐渐升级，以雷曼兄弟倒闭、美林被并购、AIG国有驻资、大摩、 花旗转制的五大投行跌下神坛为标志，美国本土的次贷危机已演变成一场全球的金融危机 年初还在研究如何应对流动性过剩，而到了年中世界经济前景风云突变，全球经济增长预期 急剧逆转、石油价格和各类初级产品价格猛然暴跌，进而资产蒸发、经济衰退、国家破产 国内经济转向！ 亚洲金融危机，中国独善其身，获得了前所未有的发展机遇。特别是进入21世纪后， 中国经济持续、稳定地快速发展，速度之快反令人担忧。制定的从紧货币政策正努 力促使国内经济朝着“两防”的目标发展，却在国际经济衰退和国内抑制调控双重压力下， 出口大幅下滑、中小企业倒闭、国内需求缩减、失业危及民生，GDP增幅连续五个季度下滑， 前三季度GDP增幅下落到个位数的9.9%。从经济增长过快到下降风险、从通胀危险 到通缩可能，国内经济在不到半年的时间里发生了转向 房地产市场转向！ ，房地产需求不理性膨胀、供求矛盾突出、房价飞速上涨。07年9月27日第 二套放贷政策开始，上海房地产市场成交下滑，到08年的“金九银十”上海商品住宅月度 成交仅50万平方米，不足07年同期的四成，供求比从07年的1：1.6下降到了1：0.7； 鉴于成交低迷，房价滞胀并从08年7月开始部分楼盘开始降价、新开楼盘低价入市。与此 同时，土地流标频现，全年共有8幅住宅属性用地流标；土地溢价能力有限，底价拿地成风 调控政策转向！ 经济形势、房地产市场的转向促成了调控政策的转向。07年，为控制过快上升的经济 和房地产，国家采取抑制性的调控：六次加息、十次上调存款准备金率、以及07年中央经 济工作会议确定的从紧货币政策，目标在于“两防”。直到08年3月全国两会，从紧货币政 策、抑制性调控和两防的表述依然并未改变。然而，国内外经济的压力已使从紧政策的基础 消失，调控政策面临转向。6月13日，国务院会议强调“保持房地产市场稳定，切实防范 金融风险”；8月15日，央行货币政策报告“保持货币政策的连续性和稳定性，根据国内外 形势变化适时微调”；8月23日，上海市房地局党政负责干部大会提出下半年6大工作重点 之一“保持房市房价基本稳定”；9月15日，今年首次双率下调……由此，调控政策正是转 向，从抑制性调控转向鼓励性调控 信心转向！ 政策的转向目的在于恢复经济活力，而市场信心成为了最为重要的环节。对经济形势 的信心有了，那对就业薪资预期恢复正常；没有了后顾之忧，消费投资可呈上升之势；内需 拉动，各行业出现平稳发展；行业稳定健康，国民经济止跌复苏……国民经济、行业发展、 个人消费是个有机的整体，市场低迷时形成恶性下滑；而信心恢复后，则形成良性上升。所 谓“波浪式前进，螺旋式上升” 仅就上海房地产市场而言。据易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统统计，08年 11月，上海商品住宅成交70.21万平方米，环比增幅达40.7%，触底反弹的市场格局已经形 成，月度成交已恢复到08年7月的市场水平。研究发现，新政优惠、房价贴底等因素对市 场回升的影响都还只在其次，最重要的正在于市场信心的逐渐恢复促进了解囊入市的步伐 不过我们必须看到，市场信心正在恢复的过程之中，还没有到完全恢复的地步；同时，4万 亿投资等各项政策也不可能立即产生局势扭转的效果 09转向？ 在中，国民经济、房地产市场从顶点转向谷底，年末调控政策又从下调转向 上拐，如此复杂的背景下，国民经济、房地产市场在又将走出一条怎样的曲线？预 测的市场走势是一件非常困难的事，或许谁都无法准确预测，但政策和信心已经转 向，创造改革开发30年辉煌成就的魄力和能力让我们有理由相信，09年即使不是转向之年 也应是转向前的铺垫之年 回顾、预测，内涵之丰富使我们感概万千。我们力求能在报告中还原 一个客观、真实的上海房地产市场，同时我们也试图以严谨的数据基础来预测 年上海房地产市场的走势。不过，限于篇幅和写作能力，这份上海房地产市场年度报告并不 能涵盖全部，报告中的不足和疏漏也恐难避免，欢迎各界同仁给予我们批评和指正 目录 卷首语 .......... 2 第一章 度上海房地产大事件........ 6 一、年度关注TOP10 .... 6 （一）政策关注TOP10.... 6 （二）市政关注TOP10.... 6 （三）房产市场关注TOP10 ........ 6 （四）企业关注TOP10.... 7 （五）人物关注TOP10.... 7 二、年度重点事件回顾 ........... 8 （一）市政类 ....... 8 （二）市场类 ....... 9 （三）企业类 ..... 11 第二章 背景篇 ...... 14 一、经济环境分析 ..... 14 二、政策环境分析 ..... 17 三、房地产投资分析 . 33 第三章 市场篇 ...... 34 一、土地市场. 34 二、商品住宅市场 ..... 46 三、商业市场. 60 四、办公楼市场 ......... 67 第四章 产品篇 ...... 75 一、产品综述. 75 二、产品结构分析 ..... 77 三、经典案例. 79 个案一：华润橡树湾 ..... 79 个案二：龙湖滟澜山艺墅 ......... 82 个案三：世茂滨江花园 . 86 个案四：仁恒河滨城 ..... 88 第五章 营销篇 ...... 90 一、营销综述. 90 二、媒体市场. 91 三、营销案例分析 ..... 97 案例一：金地未未来 ..... 97 案例二：金地湾流域 ..... 99 案例三：保利叶上海 ... 101 案例四：静安紫苑 ....... 103 第六章 区域篇 .... 105 宝山区 .......... 105 长宁区 .......... 113 奉贤区 .......... 121 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看